Sobre la vinculación de productos asociada a las hipotecas
07.07.2010
En la actualidad, tener un buen sueldo ya no es garantía para conseguir los mejores términos en un préstamo hipotecario. Las entidades financieras están activas a financiar la compra de viviendas, pero a cambio exigen un fuerte vínculo por parte del cliente.
En el mercado hipotecario, existen numerosas ofertas con un diferencial inferior al 0,5%, pero para conseguirlo es preciso domiciliar varios recibos o la nómina, suscribir diferentes seguros (de pagos, vida, desempleo y hogar) y utilizar tarjetas de crédito, y si fuera poco, algunas entidades han comenzado a requerir la contratación de un plan de pensiones o un fondo de inversión.
Un ejemplo claro del caso anterior es la Hipoteca Rompedora de Deutsche Bank, durante el primer año se establece un interés del 2,25%, desde el segundo año se aplica un interés de Euribor más 0,45%, pero el diferencial está fijado a efectuar una aportación a un plan de pensiones. Además deberá contratar un seguro para garantizar los pagos.
Todas las entidades quieren desesperadamente atar el cliente durante muchos años, buscan a un usuario fiel que este con ellos durante mucho tiempo.
La mayoría de los bancos y cajas de ahorro establecen el 80% del importe de tasación, como el límite máximo que financian. Sólo en el caso de que la vivienda sea de su propiedad, la entidad bancaria concede el 100%.
En España, la morosidad de los hogares continúa estando en niveles reducidos, pero su crecimiento ha sido muy rápido en los últimos años. Las cifras del Banco de España demuestra una dinámica muy arriesgada, en el primer trimestre de 2008 los créditos dudosos en el registro global de financiación a las familias alcanzo el 1,2%, doce meses después se situó en 4,26% y en este año ha continuado subiendo hasta un 5,33%. Aunque parece, que la morosidad ha tocado techo, se está reduciendo la entrada de nuevos morosos y se considera que los clientes que han cumplido religiosamente con sus pagos, no van a dejar de hacerlo en un futuro próximo.
A pesar de la situación actual, la banca entrevé una pequeña mejoría del sector hipotecario. Las entidades financieras están esforzándose, por hacer más atractivas sus ofertas hipotecarias, por ejemplo BBVA obsequia con dos mil euros a los clientes que contraten una hipoteca superior a los cien mil euros.
El índice del sector inmobiliario elaborado por Tinsa (sociedad de tasación inmobiliaria) muestra un nuevo ajuste de precios de la vivienda en tasa interanual, en cualquiera de sus variantes: general, grandes ciudades, capitales, áreas metropolitanas, Canarias, Costa mediterránea, Baleares y otros municipios. Pero el ritmo de bajada, es más lento que el de hace doce meses.
Para los usuarios que tienen contratado una hipoteca a interés variable, los términos se han mejorado principalmente, desde el cuarto trimestre de 2008, cuando el Euribor se sitúo en el 5,52% en un ambiente de gran recelo en el sector bancario, hasta la fecha, cuando la tasa de referencia se sitúa ene l ,33%.
Pero no todos los hipotecados se han favorecido de estas bajadas. Por el contrario, bastantes han tenido una sorpresa desagradable, al enterarse de que sus hipotecas tenían clausula suelo, un nivel fijado por debajo del cual la mensualidad ya no desciende más. Este límite suele ubicarse entre el tres y el 4%.
Algunas entidades se aprovechan del descontento de los hipotecados con esta clausula y comercializan ofertas tentadoras para conseguir clientes, como Banesto que tiene una promoción especial para subrogaciones, el banco corre con los gastos de cancelación, gestoría, tasación, registro y notaría, que calcula en tres mil euros para un préstamo hipotecario de 120.000 euros. Es obligatorio que la cuantía de la hipoteca exceda de sesenta mil euros, que su periodo de amortización sea superior a 35 años y que la hipoteca sea para la compra de la primera vivienda. El interés es de Euribor más 0,40% y el banco le obsequia con un televisor, una tarjeta de regalo de quinientos o mil euros o un ordenador portátil. No obstante, los requisitos de vinculación son muy fuertes: domiciliación de 3 recibos y de la nómina, contratación de: seguro de hogar, tarjetas de débito y crédito, seguro de vida, fondo de inversión o plan de pensiones con una aportación mínima, asimismo 4.000 euros.
Algunas entidades no establecen suelos en sus hipotecas son: Barclays Bank, Caja Madrid, Deutsche Bank, Ibercaja e ING Direct. También puede solicitar plazos de carencia, en los que abonara solamente los intereses. Por su lado, el Banco Popular oferta una hipoteca menores de treinta cinco años, en que se pueden prorrogar hasta dos mensualidades al año, con un total de diez y 36 meses de carencia. En caso de subrogación, la opción inicial es de doce meses de carencia. Pero en ambos caso se deberán contratar otros productos.
A partir del año que viene, las rentas con una base imponible superior a 24.107 euros, no podrán beneficiarse de las deducciones vigentes en la declaración de IRPF por compra de vivienda habitual. Como la rebaja fiscal se mantiene para los inmuebles comprados antes de esa fecha, es predecible que la modificación normativa aliente el sector.
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El saldo medio de las hipotecas ha descendido un 25% desde el inicio de la crisis
16.04.2010
Una de las mejores señales para prever en que fluctuación de importes puede moverse en la actualidad el mercado inmobiliario son los precios medios de los préstamos hipotecarios y éstos se han reducido un 25 % desde el principio de la crisis.
Según el Instituto Nacional de Estadística, en enero la cuantía media de las hipotecas se sitúo en 112.839 euros, en comparación con los casi 149.000 euros de antes del comienzo de la crisis.
Esta disminución es el resultado de dos elementos.
La escasez crediticia por parte de las entidades financieras, que están restringiendo al 80% del importe de tasación de la vivienda la cuantía máxima de concesión del préstamo hipotecario, respecto al total e incluso al 110 % que se concedía anteriormente.
La bajada de los precios, que permite solicitar menos capital prestado. No obstante, a día de hoy nadie se aventura a determinar una cifra precisa a la bajada del importe de la vivienda y cada análisis proporciona resultados desiguales.
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