Características de las hipotecas que financian el 100% del inmueble
08.03.2010
Cada vez es más frecuente, aún con los tiempos que corren, que los bancos o cajas confieran una financiación por el 100 % del valor de la vivienda. Actualmente la oferta es escasa y está condicionada al cumplimiento de fuertes exigencias, determinadas entidades financian una vivienda ajena a su cartera, incluso para el total de la cuantía de tasación.
Si hay una clase de inmuebles que es más susceptible de acoger financiación por el 100 % del importe de tasación es la que se incluye en las carteras inmobiliarias de las propias entidades.
Desde el comienzo de la crisis, varias entidades se han convertido en dueñas forzosas de numerosas promociones de viviendas de constructoras en quiebra a las que facilitaron financiación.
Esta clase de hipotecas permite lograr la compra de un inmueble, a cambio de asumir circunstancias más fuertes que en los préstamos habituales: condiciones de vinculación, avales, suscripción de varios seguros y con un interés de Euribor más 0, 50 %.
Lo primero que debe saber es que el importe total financia el préstamo, y en el supuesto de que alcance el total, ratifique con precisión a que se especifica.
Tasación del inmueble
La entidad elige como referencia el 100 % de la cuantía del importe de tasación, no la cuantía que paga el comprador. Los bancos o cajas requieren la tasación sobre la vivienda, que normalmente encomiendan a tasadores independientes, pero con las que tienen suscritos acuerdos de colaboración. Estos profesionales determinan el valor del inmueble que se quiere financiar.
Puede pasar que la cuantía de tasación no corresponda con el importe de venta de la vivienda, ya sea menor o mayor. Antes de la crisis era frecuente que las tasaciones excedieran los valores de venta reclamados por los vendedores. Sin embargo, ante la caída de los precios es habitual hallar contextos inversos, las tasaciones no son tan altas como el importe solicitado por los dueños.
El usuario debe conocer que su banco o caja le financiará el importe detallado en el informe de tasación y no el valor que pida el vendedor. Para que la transacción concluya, será necesario negociar con el dueño la bajada hasta adecuar las dos cuantías. Una alternativa para lograr la rebaja necesaria es mostrar el informe de tasación.
Una vez solventado la dificultad del importe verdadero real de venta y de tasación, la mayoría de los préstamos hipotecarios que financian hasta el 100 % de la vivienda tienen una lista de requerimientos demandados.
Perfil del contratante
Se enfocan a personas de hasta 35 años, por lo tanto el periodo de amortización puede ser alto hasta 40 años.
Antes de conferir este préstamo, la entidad realiza un análisis completo sobre la liquidez del cliente. Solicitan las últimas nóminas y declaraciones de IRPF y los extractos de los últimos movimientos bancarios.
Las entidades calculan que los demandantes de la hipoteca vayan a destinar hasta un 40 % de sus ingresos mensuales al abono del pago. La mayoría de las entidades solicitan la domiciliación de la nómina y varios recibos, logrando la vinculación del usuario.
La contratación de varios seguros
Seguro de vida: que se encargaría de admitir la deuda restante si fallece el cliente. Su importe varía al año entre los 600 y 1.000 €.
Seguro de protección de pagos: por la crisis, los bancos o cajas lo exigen, el seguro pagaría las mensualidades en caso de que el cliente se quedará sin trabajo. Este seguro representa entre un 1, 5 % y un 2 % del capital pedido.
Seguro de hogar: cuyo importe oscilará en medida de las condiciones del inmueble y del contenido que se quiera asegurar, como media es de 450 € anuales.
Posesión de aval
La obligación ineludible que debe cumplir el cliente es presentar un aval. Debe disponer de una persona, un bien o una póliza que asegure la solvencia del préstamo, el avalista abonará el préstamo en caso de que el titular no lo haga.
En el caso de los préstamos hipotecarios al 100 %, si no se tiene avalista, es difícil lograr la aprobación de la hipoteca.
Tipos de interés
Las entidades aplican tipos de interés superiores a los de las hipotecas clásicas. Como media, requieren Euribor más un 0, 75 %.
La razón es porque la Ley Hipotecaria exige a las entidades a contratar un seguro de crédito hipotecario que les proteja en el supuesto de impago.
Si no se abona la hipoteca, la aseguradora pagara la deuda, en aplicación de la cobertura y de los vencimientos pactados.
Esta clase de seguros permite a las instituciones financiar el total del precio de tasación de la vivienda. También, si tienen contratado un seguro hipotecario, pueden conferir estas hipotecas sin obligación de solicitar avalista.
La banca da solución a una petición progresiva del sector, al mismo tiempo que aminora su exposición a la inseguridad, según el margen de cobertura estipulado en el seguro.
El precio de este seguro puede asumirlo el cliente, el banco o la caja, o los dos, en uso del procedimiento de comercialización que emplee la entidad. Normalmente se transfiere el valor mediante índices de interés más superiores.
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