Hipotecas cualificadas
29.11.2011
El adelanto de las elecciones generales, frenó que la sub comisión formada en el Congreso de los Diputados, para la evaluación de la reforma del mercado hipotecario, terminara su análisis. No hubo tiempo, de enviar al Ejecutivo un documento que contuviera varias recomendaciones, Si bien, los analistas, promotores y las entidades bancarias admiten que el actual sistema es perfectamente mejorable y también están inclinados a realizarlos sin incluir la ansiada dación en pago.
El hecho, de que un préstamo hipotecario pueda liquidarse con la entrega del inmueble sobre el que recae la garantía del mimo a la entidad financiara no convence prácticamente a nadie. Señalan los analistas, que la dación de pago aplicada desde ahora, podría suponer un costo para el sistema bancaria de unos dos mil quinientos millones, por lo que elevaría el crédito y disminuiría radicalmente la cuantía que otorgaría la banca, en relación con el importe de tasación de la vivienda.
Por lo tanto, menos personas accederían a una hipoteca, que asimismo sería de menos cuantía y a un interés muy superior. Se lograría que nadie que pierda su vivienda, continua abonando las mensualidades del préstamo, pero a la vez, se restrinja el acceso a una vivienda a muchas personas.
Por esta razón, la reforma que posteriormente se acometa debería hallar dispositivos que disminuyan al mínimo los procesos de ejecución de hipotecas, y solventen que hacer en el supuesto que la deuda todavía pendiente de abono supere el importe del inmueble en el mercado. La Fundación Alternativas afín al grupo socialista, propuso prohibir normativamente que se puedan firmar hipotecas cuya cuantía supere el ochenta por ciento del valor de tasación de la vivienda.
Muchos analistas se sorprendan de que una medida de esa clase sea propuesta por una formación de izquierdas. Poniendo ese límite, se propicia que los jóvenes cuyos familiares tienen que ayudarles prestándoles dinero para adquirir su primera vivienda, pero los que no dispongan de dinero ahorrado y no puedan obtenerlo de su familia, se verán abocados a alquilar una vivienda o demorar su emancipación del hogar familiar, hasta que consigan el dinero preciso.
La mayoría de los analistas, no son seguidores de colocar límites, ya que habrá muchas personas que todavía teniendo ahorros, prefieran destinarlos a otra inversión, en vez de destinarlos a la compra de una vivienda.
Es necesario, ser prudentes y garantizar un correcto acceso a los préstamos con alto LTV, para satisfacer de esta forma la solvente demanda, de manera que el progreso del mercado hipotecario, se relacione con el progreso verdadero de las rentas. Estos préstamos son totalmente necesarios y deberán ser préstamos de buena calidad, con unas garantías adecuadas.
Ese es el quid, para determinar mecanismos de protección ante las crisis integrales, como la de la deuda por la que está atravesando Europa en la actualidad.
Los analistas opinan que son garantías apropiadas, a copiar los sistemas que han funcionado con el paso de los años. Por ejemplo, el mercado hipotecario canadiense, a pesar de su proximidad con Estados Unidos, no se contagio por las hipotecas basuras, por la imagen del seguro de crédito. Sus entidades han continuando proporcionando financiación a las empresas y familias, y la morosidad se sostiene en niveles mínimos (0,5%).
Por otra parte, el mercado hipotecario italiano asimismo se distingue por sus préstamos hipotecarios de calidad. Una hipoteca con seguro de crédito, actúa de la siguiente forma. Cuando una persona desea adquirir un inmueble que cuesta cien mil euros y solo cuenta con ocho mil euros, acude a una entidad financiera para solicitar los otros 92.000 euros. En la actual situación y sin disponer del seguro, ese préstamo hipotecario será evaluado como de elevado riesgo, y a excepción de que el inmueble forme parte de la cartera inmobiliaria de la entidad, no será concedida por muy buena que sea la capacidad de pago del cliente, y aunque su relación de solvencia sea excelente. Pero si una empresa aseguradora, participa en la transacción, muy probablemente la entidad al final otorgue ese préstamo hipotecario.
Con esta variedad, el banco facilitaría hasta setenta mil euros, porque razona que este coste respalda el importe del inmueble, y la cuantía restante (92.000 euros) serán cubiertos por la empresa de seguros, a un coste que el sector cree asumible, y que de ninguna forma llegaría al porcentaje agregado en los intereses que perciba la entidad del titular del préstamo. Por lo tanto, en vez de aplicarse un interés de Euribor + 1%, se aplicará un Euribor + 1,75%.
Las empresas aseguradoras, vigilan desde la primera mensualidad cómo se enfrenta a las mensualidades, y en cuanto descubre algún problema, insta a la entidad a negociar de nuevo el préstamo hipotecario. Pero si finalmente debe ejecutarse la hipoteca por impago, la empresa aseguradora abona a la entidad por la transacción como si hubiera ocurrido un siniestro, el titular de la hipoteca, aunque pierda el inmueble, no continuara abonando la misma ya que el seguro responde por ello.
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