El coste de las nuevas hipotecas se dispara ante los diferenciales que aplican las entidades
28.07.2011
Por si el panorama crediticio actual no fuese lo bastante gris, ahora resulta que es cada vez más costoso acceder a un préstamo hipotecario. En este sentido, pese a la baja demanda que experimenta actualmente el sector, las entidades financieras no dejan e incrementar el coste de sus hipotecas, llegando a imponer diferencias y costes que llegan incluso a duplicar aquellos que se registraban antes de que estallase la crisis económica.
Hace 4 años en la medida en que subía el Euribor las entidades financieras iban preparándose para subir sus diferenciales. Ahora, mientras el Euribor aún se encuentra en niveles sostenibles las entidades financieras cobran unos diferenciales que doblan lo que cobraban en el 2008. En concreto, en el mes de mayo el tipo medio de interés que cobraban las entidades para acceder a un crédito hipotecario fue del 3,35%, es decir, un diferencial de 1,20 puntos por encima del Euribor. Hace cuatro años, cuando el Euribor alcanzaba sus puntos más altos con el 5,40%, el coste medio de las hipotecas se encontraba en torno al 6%, lo cual implica un diferencial de 0,60%.
A su vez, discriminando por entidades, es posible observar que son las cajas las que cobran más en estos casos. Concretamente, el diferencial medio en las cajas es de 1,3 puntos por encima del Euribor, mientras que en los bancos dicho diferencial se sitúa en 1 punto por encima del Euribor.
En cualquier caso, el principal problema para los nuevos hipotecados no radica en que se comprometan a pagar la hipoteca en los tiempos que corren. No, su principal problema llegará en unos años, cuando el Euribor vuelva a alcanzar topes superiores al 5% y a eso deban agregarle diferenciales en torno al 1,50%. Un precio bastante alto a pagar por una hipoteca sobre propiedades cuyos precios aún se encuentran considerablemente inflados y que de media cuestan unos 150 mil euros.
Las hipotecas alcanzarían un coste insostenible para gran parte de la población hipotecada en unos años, llegándose a pagar en torno al 7% para quienes contraten una hipoteca ahora.
Pero los nuevos hipotecados no solo están pagando diferenciales más altos que hace 4 años, también están pagando por comisiones que antes ni se aplicaban. De este modo, ahora es muy común que se deba pagar una comisión de estudio que antes las entidades no cobraban pero dado el clima económico actual tienen un coste medio del 0,84% del precio de la vivienda. Por su parte, la comisión de apertura que muchas entidades ha restaurado tiene un coste medio de 2,76%.
Pero ahí no se queda la cosa ya que para negociar diferenciales más bajos, ahora las entidades aprovechan la situación para vender productos asociados a las hipotecas que terminan haciendo de estas mucho más costosas que antes. Claramente, ahora, no es el mejor momento para hipotecarse.
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La firma de hipotecas en el mes de mayo baja un 32,2%
22.07.2011
Según datos del Ine, el número de hipotecas constituidas en el mes de mayo de 2011 ha bajado un 32,2% respecto a mayo de 2010, debido a que su número ha sido de 37169.
Pero este mes hay que sumarlo a los meses anteriores, en los cuales hemos podido ver ya caidas, como en el mes de abril, en el cual la caida ha sido del 38,2%. Mientras este descenso en marzo fue del 20,2%, en febrero del 8,8% y en el mes de enero el descenso fue del 7,9%.
Mientras tenemos que decir que la formalización de hipotecas aumento en un 20%, aunque el capital medio prestado bajó un 35,2% en tasa interanual, debido a que la cifra fue de 4139,2 millones de euros. A su vez el capital medio prestado por hipoteca ha sido un 4,3% menor al año pasado, debido a que el mismo es de 110032 euros.
A su vez, las hipotecas medias constituidas en mayo de 2011 ha sido de 119081 euros, lo que se traduce en un descenso del 6,1% respecto al mes de mayo de 2010, y un 5% respecto a abril. Mientras las hipotecas sobre fincas obtuvo un valor de 6779 millones de euros, lo que en tasa interanual es un 34,7% de descensos.
Si miramos las hipotecas por partes, podemos ver que las entidades que más hipotecas han concedido durante el mes de mayo han sido las cajas de ahorros con un 50,1%, mientras que los bancos se quedan con un porcentaje del 36,1% y las demás entidades con un 13,8%.
En cambio si miramos el capital prestado, vemos como las cajas han concedido un 44,1% del total, seguidas de los bancos con un 41% y las demás entidades con un 14,9%.
El tipo de interés de este mes ha sido del 4,08%, lo que demuestra una subida del 4,1% en tasa interanual, y de un 1% si miramos los datos del mes de abril. Esto hace que el interés medio de las cajas sea del 4,17% a 22 años de media, el de los bancos es del 4,15% a 22 años.
A su vez, el 95,1% de las hipotecas concedidas usan un interés variable con un 81,8% de las mismas con el uso de euribor, mientras que el interés fijo es de tan solo el 4,9% de las hipotecas.
Por otra parte, si miramos los cambios en condiciones de las hipotecas en el mes de mayo, podemos ver como el número ha sido de 31875, lo que se traduce en una bajada en tasa interanual del 29,3%.
Si dividimos estos datos, podemos ver como las hipotecas de viviendas que han cambiado sus condiciones es de 17355, un 37,6 menor en tasa interanual. Mientras el número de hipotecas que cambian de entidad bancaria ha sido de 3484, lo que demuestra el descenso del 46,3%. Por otra parte, el número de hipotecas que han cambiado de titular ha sido de 1561.
A su vez hay que comentar que el 39,6% de las hipotecas que han cambiado sus condiciones ha sido para cambiar los tipos de interés.
Estas modificaciones se traducen en un aumento del interés de 1,02 puntos en las hipoecas fijas, mientras que en las hipotecas variables el interés asciende en 0,82 puntos.
Para terminar, hay que decir que el número de hipotecas canceladas ha sido de 43702, un 10,9% menos que en mayo de 2010. Mientras las hipotecas canceladas de fincas rústicas han bajado un 0,1%, mientras que las urbanas han bajado un 11,3%, a la vez que las cancelaciones de hipotecas de viviendas ha sido del 12,7% de descenso.
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Bankinter presenta el primer préstamo hipotecario que admite la dación en pago
14.07.2011
Ante los clamores que exigen que la entrega del inmueble sea suficiente, para saldar un préstamo hipotecario. Bankinter se arriesga, presentando el primer préstamo hipotecario del mercado, que admite directamente la dación en pago.
Este novedoso y arriesgado producto es la Hipoteca Sin Más, que se brinda para la adquisición de la primera residencia y sufragará como límite el 80% del importe del inmueble, a reintegrar como máximo en cuarenta años.
La entidad holandesa, no detalla los términos que aplicará en la misma, solamente indica que tendrá unos términos económicos parecidos a los de otros préstamos hipotecarios y se aplicará la tradicional evaluación de riesgo de la entidad.
Los titulares de este nuevo préstamo hipotecario, en el supuesto de impago, responderán exclusiva y únicamente, con el inmueble hipotecado. Con esta medida Bankinter, se desmarca de la línea habitual del mercado hipotecario nacional, que exige a los hipotecados a responder con todo su patrimonio (deberes y bienes), para garantizar el reintegro de la deuda hipotecaria.
Si bien, un portavoz de la entidad, ha afirmado que esta novedosa hipoteca, no tiene términos generalizados, sino que como cualquier producto de la entidad es personalizada. No se incrementará el diferencial, sencillamente se mantendrá la estructura de evaluación del riesgo que se suele realizar cuando se conceden los préstamos hipotecaros, y ha provocado que Bankinter tenga la tasa de morosidad más baja de las entidades bancarias españolas.
Bankinter, puede dar este paso tan arriesgado porque tiene una evaluación del riesgo muy rigurosa, están seguros que los hipotecados serán capaces de reintegrar el préstamo.
Con esta nueva hipoteca, Bankinter vuelve a innovar en el mercado bancario nacional, y a la vez atiende las demandas y necesidades de los usuarios.
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A la banca no le gusta la dación en pago
06.07.2011
Una de los términos que más se escucha ultimamente en el entorno hipotecario es dación en pago, dicho término se refiere el fin de la hipoteca a cambio de entregar el piso al banco.
Este término en las antiguas hipotecas no venía insertada en las hipotecas, pero gracias al cambio de la Ley Hipotecaria en España, la misma puede darse en la firma de la hipoteca, siempre y cuando ambas partes estén a favor de aceptar esta condición, cosa que hasta el momento no sucedía, ya que las hipotecas se amortizaban con los bienes actuales y futuros de los hipotecados.
Y es que el para las entidades financieras aprobar la dación en pago sería la ruina y la bancarrota para muchas según AEB. Pero si habría un sector financiero afectado serían las cajas de ahorros,las cuales tienen una mayor exposición al sector de la vivienda, la cual no podría hacer frente a una masiva entrega de llaves. Pero no solo podría poner en serio peligro a las entidades bancarias, sino que además en el futuro haría que el acceso al crédito hipotecario sería mucho más complicado.
Mientras la dación en pago en el parlamento esta siendo muy debatida, aunque la misma será estudiada por la subcomisión parlamentaria gracias al pacto entre el PP, Psoe y Ciu. Y es que tras las continuas presiones sociales, dichos partidos han decidido crear esta subcomisión para realizar un estudio de la ley hipotecaria, la cual según muchos expertos no tendrá un fin lícito.
A su vez, la dación de pago en los tribunales no tiene una dirección directa, sino que según que sentencia podemos conseguir un resultado u otro a favor o en contra de la dación de pago. Es por ello que un caso a favor de la dación de pago la podemos encontrar en la sentencia de la audiencia provincial de Navarra, para un caso de una familia en paro que perdió su casa por no poder hacer frente a sus pagos.
En contra, otro caso en contra de la dación de pago la encontramos en la sección tercera , donde el deudor tenía que hacer frente con todos sus bienes al pago del resto de la hipoteca, es decir que una vez perdido el piso tenía que hacer frente a los 44500 euros de deuda con la entidad.
Pero si miramos los datos más de cerca, podemos ver como la dación de pago de viviendas no es el verdadero problema de la banca, sino que el problema ha venido dado de la dación de pago a las promotoras y a las constructoras, a las cuales han cambiado su deuda por propiedades que ahora mismo no valen nada, y presentan unos gastos extras para las mismas.
Y es que según el INE, los precios de la vivienda a día de hoy desde los máximos de diciembre de 2007 solo han bajado un 20%, lo que hace que si hacemos la media de 150000 euros por vivienda de 300000 viviendas vendidas de 2004 a 2007 haría que la pérdida para las entidades financieras fuese de 30000 euros por vivienda, lo que haría que las entidades dejaran de ganar 9000 millones de euros, lo que supone el 60% de los beneficios en un solo año de dichas entidades.
A esto si le sumamos que la banca con la dación de pago podría vender de nuevo la vivienda y que ha cobrado unos intereses durante la vida de la hipoteca, podríamos decir que la misma incluso podría ganar dinero.
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