Valores a tener en cuenta antes de contratar una hipoteca
29.11.2010
A la hora de decidirnos sobre una hipoteca hay muchas variables que debemos tomar en consideración. Y es que, hoy por hoy la hipoteca es la decisión más importante que tomarás en la vida de tu familia, al menos en lo económico. Elegir bien podría marcar la diferencia entre poder pagar la hipoteca o ser uno más en la lista de los 800 embargos hipotecarios semanales que se llevan a cabo en España. Entonces, ¿qué variables debemos considerar?
Por lo primero hemos de elegir qué tipo de hipoteca queremos, una con un interés variable, fijo o mixto. La mayoría de la población española tiene una hipoteca con un interés variable puesto que las hipotecas con tipo de interés fijo suelen tener un interés mucho más alto de lo que se pueden costear y en estas hipotecas se habla de un interés del 5 o 6%. Si bien en cierto que el Euribor puede y ha subido en una ocasión hasta el 5,3%, no es lo más común y tiene más sentido ahorrar para este “eventual” caso que pagar toda la vida un interés fijo por temor a la subida.
En cualquier caso, a la hora de que una entidad financiera te conceda un préstamo hipotecario debe ver que la cuota del préstamo no representa más que el 35% de tus ingresos netos.
Otro aspecto que hemos de considerar y que limitará significativamente nuestras posibilidades es el porcentaje de la financiación. Hoy por hoy, dada la crisis económica las entidades financieras en España están financiando en promedio un 62% del valor la vivienda y aunque hay muchas entidades que ofrecen el 80%, es importante estar precavido y tener al menos un 30% de la vivienda en ahorros. En este sentido, nuestros ahorros también determinarán el tipo de hipoteca a la cual podemos acceder. Si no disponemos de ahorros nuestras opciones se verán significativamente reducidas.
Por último hemos de ver cuidadosamente los productos asociados a la hipoteca. En este sentido una hipoteca puede parecer barata pero, a menudo y dada la escasa liquidez de las entidades, vienen con productos asociados que encarecen significativamente el préstamo. En materia de productos asociados parecería que es un “todo vale” pero generalmente nos encontramos con la exigencia de la contratación de un seguro de vida además de la domiciliación de la nomina e incluso a veces te piden la contratación de una tarjeta de crédito.
En conclusión, hay muchas variables que considerar a la hora de embarcarse en la que seguramente será una de las decisiones más importante en la vida de su familia de modo que es importante pensárselo bien y sobre todo saber que en una hipoteca TODO es negociable.
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Un juez declara nulas las condiciones del contrato permuta financiera de intereses. SWAP
23.11.2010
Las sentencias judiciales contra las abusivas cláusulas de los préstamos hipotecarios van dan la razón a los pobres hipotecados.
Si hace unos días nos hacíamos eco de un fallo con las clausulas suelo, dictado por un juzgado sevillano, en esta ocasión un juzgado barcelonés ha dictado la primera sentencia pronunciada en Barcelona contra otro de los productos perjudiciales ofertados en los préstamos hipotecarios, los swap.
En este fallo, el magistrado le ha dado la razón a un usuario en contra de una entidad bancaria y suprime el contrato de permuta bancaria de tipos de interés. Así, que el fallo emitido contra el Banco Popular, expresa la anulación de los términos específicos y generales del contrato y las liquidaciones efectuadas por la cobertura de este contrato.
El swap fue distribuido como un seguro para proteger al hipotecado de los ascensos de los intereses hipotecarios. Los estafados por esta dañina cláusula serian miles, ya que La Caixa ha expuesto hace unos días una lista aproximada de 12.0000 usuarios con swap.
Esta sentencia de anulación del swap, es la segunda dictada en Cataluña y la primera en Barcelona. La primera la dictó un juzgado de Amposta, contra el Banco Santander, y también hay otras a favor de los usuarios dictadas por un Juzgado de Gerona.
El magistrado concluye que no hay duda de la efectividad de un consentimiento falseado por no proporcionar al usuario suficiente información, ya que no era un experto bancario y suscribió el préstamo más un swap sin que se le realizara la prueba de conveniencia.
El fallo destaca que hay un suceso específico y de gran importancia, para favorecer al demandante, el contrato se acordó solamente por doce meses y no hasta el vencimiento del abono del préstamo hipotecario.
En este aspecto, el magistrado finaliza que la justificación más razonable, es que el gerente de la oficina del Banco Popular donde se suscribió el contrato conseguía la correspondiente gratificación, arrojando una liquidación negativa que excede de los 11.000 euros.
Pero lo más llamativo de este caso, es que la entidad exigió al usuario a contratar una póliza de crédito, para cargarle los pagos del swap a una cuenta corriente, a la que el usuario no había tenido acceso.
Sin duda un paso importante, para que sean consideradas más demandas de esta clase.
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Campaña de subrogación de hipotecas sin coste de La Caixa
17.11.2010
En un periodo en el que la banca le cuesta muchísimo otorgar préstamos hipotecarios, La Caixa ha presentado una agresiva promoción para captar préstamos a la vivienda, que cuentan con numerosos beneficiaos para los hipotecados.
La entidad catalana considera que puede mejorar los términos hipotecarios de muchos hogares, por lo que está apostando por la subrogación de los préstamos hipotecarios a todos los usuarios que quieran plantearles su caso.
Si quiere mejorar las condiciones de su hipoteca debe acudir a cualquier delegación de La Caixa, con los documentos necesarios, y los asesores de la caja examinaran de manera personaliza su caso, para hallar la manera de que el usuario salga beneficiado con el cambio. Además, ahora solamente por informarse sobre los términos de la subrogación la entidad le obsequiara con un reloj de la marca Kronos.
Si decide realizar la subrogación, la caja catalana se encargara de todas las gestiones del traspaso, y también correrá con los gastos derivados de la subrogación. Pero, si al final no tiene derecho al abono de la subrogación, por no cumplir con los requisitos de la promoción, la entidad de todos modos le obsequiara con un seguro del automóvil con 600 euros para este año y el 2011 (siempre que haya suscrito en su préstamo hipotecario el Seguro Caixa Hogar).
La Caixa dispone de una amplia serie de productos hipotecarios con distintas características que se adaptan al perfil de cualquier persona.
Para los jóvenes de menos de 35 años que compren una vivienda por primera vez esta la Joven, por su parte el Préstamo Hipotecario se utiliza tanto para adquirir como para reformar o edificar una nueva vivienda, y la Hipoteca Casa X Casa, que sufraga el cambio de residencia mientras se vende la primera.
También, la entidad catalana oferta un nuevo concepto de hipoteca que han llamado Abierta, el usuario puede adaptarla a sus necesidades. Su principal ventaja, y lo que la distingue de las otras, es la opción de disponer de una fracción de capital ya amortizado cuando lo necesite.
Además, la Hipoteca Abierta permite elegir la tasa de interés que quiere, entre fijo (constante), mixto (al principio fijo y posteriormente variable), variable (según el progreso del mercado) y flexible (podrá modificarlo cada tres años).
Asimismo, la caja catalana quiere premiar a sus usuarios más fieles, así que los integrantes del Programa Multiestrella tendrán ventajas exclusivas en el momento de suscribir su préstamo hipotecario.
Los miembros del programa se beneficiaran de una bonificación en la tasa de interés al suscribir su préstamo hipotecario, si tienen ya contratados o contratan dos seguros de los que comercializa la entidad (hogar, vehículo os serviam) y/o han efectuado una aportación al plan de pensiones de mil euros en el último año.
Y si está buscando una vivienda para comprar, también puede acudir al servicio inmobiliario de la entidad, Servihábitat.
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Varias entidades suben los tipos de sus hipotecas
15.11.2010
En el último mes, el Euribor se ha situado en el 1,495%, ascendiendo un 0,252% en comparación al mismo periodo del año pasado y elevando otra vez los préstamos hipotecarios que se revisen en este mes.
No obstante, este no es el único elemento que ha incrementado el importe de la hipotecas, durante el último mes, varias entidades han efectuado cambios en el sector encaminados al aumento de los índices de interés.
Por ejemplo, Deutsche Bank y Oficina Directa, han aumentado el costo de sus préstamos hipotecarios a interés variable, en cambio el grupo Sabadell ha incrementado los índices de sus préstamos hipotecarios a tipo fijo.
Resumimos, todos los cambios efectuados por cada entidad en el sector en el último mes.
Banco Popular
Ya no comercializa la Hipoteca de Subrogación, un préstamo destinado a los particulares que querían transferir su hipoteca al banco. Este brindaba un interés de Euribor más 0,46 por ciento.
Caja Duero y Caja España
Han presentando su primera hipoteca, tras su fusión: la Hipoteca Futuro. Es una hipoteca mixta, en los dos primeros años brinda un interés del 2% fijo, y que según la vinculación sostenida con la caja, puede bonificar el diferencial aplicado hasta ubicarlo en un 0,30%.
Caixa Galicia
También ha aumentado los tipos de interés de los periodos iniciales y todos los diferenciales. Los ascensos oscilan entre el 0,05 y el 0,10 por ciento.
Deutsche Bank
Ha vuelto a estructurar sus productos hipotecarios. Incrementando los diferenciales que se suman al Euribor.
También, ha eliminado la Hipoteca Rompedora y ha lanzado una nueva serie de productos hipotecarios: HipoteCasa, con un interés de Euribor + 0,45 por ciento.
Grupo Sabadell
Integrado por: Activo Bank, Banco Herrero, Banco Urquijo, Sabadell Atlántico y Solbank.
Han incrementado un 0,01 por ciento el índice de interés de todos sus préstamos hipotecarios a interés fijo.
Así, un préstamo hipotecario con un periodo de amortización de 30 años se ha ubicado en un 5,50%.
ING Direct
Han comenzando a brindar la Hipoteca Naranja, a través de su web, con un Euribor más un 0,49 por ciento. Esta nueva hipoteca, está destinada a los nuevos usuarios de la entidad holandesa, que precisen un préstamo hipotecario por una cuantía mayor de 250.000 euros. Pero para cantidades menores, el diferencial fluctúa sobre un 0,69%.
Oficina Directa
Ha suprimido de sus productos 3 de sus préstamos hipotecarios. Además, ha acrecentado el tipo fijo de sus préstamos hipotecarios un 0,155, hasta situarlo en un 1,40%.
Asimismo, ha aumentado el diferencial sumado al Euribor un 0,10%, hasta alcanzar un 0,49%.
Por lo tanto, actualmente las hipotecas más competitivas brindan unos diferenciales que oscilan entre un 0,25 y un 0,39 por ciento. Agregándole la tasa de Euribor, el interés total oscilara entre un 1,745 y un 1,759%.
En el caso de los préstamos hipotecarios a tipo fijo y con vencimiento a 30 años, el interés más atractivo ronda el 5,60%.
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¿Hasta donde alcanza las responsabilidad de una hipoteca?
12.11.2010
Desde hace algunos años, y especialmente con la acentuación de la crisis económica, hemos asistido a diversas intervenciones, tanto a nivel privado como públicas, en concordancia con las garantías de las hipotecas y la exigencia de restringirlas a la pura garantía del préstamo hipotecario, como sucede en otros estados europeos o en Estados Unidos.
En España, en el préstamo hipotecario, el deudor corresponde con la garantía hipotecaria y con su garantía personal. En el supuesto de impago, la entidad prestamista puede requerir la garantía hipotecaria mediante un proceso especial, mientras que la garantía personal puede requerirse por vía ordinaria.
Por eficacia en la gestión de cobro, en la mayoría de los casos, las entidades bancarias eligen únicamente el procedimiento hipotecario y solamente en casos excepciones se prosigue con un proceso personal, si el inmueble es escaso para compensar la deuda.
Esta situación, también ocurre en otros estados europeos como Alemania, Bélgica, Francia, Grecia, Irlanda, Reino Unido o Portugal, si bien la diferencia más importante con nuestro país es el tiempo de la responsabilidad personal.
No obstante, en Estados Unidos, existe solamente la garantía hipotecaria. Por lo tanto, nos encontramos con dos conceptos de los préstamos hipotecarios diferentes, que rigen el sector desde hace tiempo, y que conforman su equilibrio y marcha.
Todas las hipotecas del mercado nacional, están elaboradas por este norma jurídica de doble garantía, vigente desde la aplicación de la normativa hipotecaria (siglo XIX) y largamente reconocida a nivel internacional en los mercados de financiación.
Por esto, y pese al debate generado sobre la competencia del actual sistema u otro, y el beneficio de cambiar la normativa, es fundamental aclarar los conceptos.
En una situación repetida de impago de un particular, de cualquier clase de endeudamiento, todavía más de una hipoteca, que exija al cobro por parte de un banco o caja de ahorros, es una situación complicada que se intenta evitar, en lo posible, hasta el límite de no eludir con su obligación de practicar la acción de cobro, en compromiso con sus usuarios depositantes de su capital y sus accionistas.
En el supuesto de no abonarse un préstamo, la banca española usan como último recurso la ejecución del inmueble, después de haber acabado con las posibles soluciones ante la difícil situación del deudor.
Cabe subrayar, que los problemas para enfrentar una hipoteca pueden presentarse por muchas razones, siendo las más comunes probablemente, la pérdida del trabajo o del negocio.
No sería sensato ni objetivo, especular que el remedio a los impagos de los préstamos ha de obtenerse por una modificación en la normativa de la garantía, eludiendo los motivos o razones fundamentales por los que el deudor no puede cumplir con sus obligaciones bancarias.
Para concretar, cabe matizar que la gran parte de nuestra normativa financiera y legal, de las hipotecas es garantista a favor de los títulos hipotecarios (bonos, cédulas y participaciones) en posesión de los ahorradores. Esto representa, que una parte fundamental de nuestro sistema bancario, y concretamente del mercado hipotecario, se refugia en la fuerza del mismo simbolizado en las garantías.
Un cambio de las garantías en los contrato actuales causaría unos resultados perjudiciales en el mercado, superiores al beneficio buscado.
Por un lado, al poseer una parte representativa de las carteras hipotecarias, reunidas en los mercados de capitales y, ampararse por derecho, el mercado hipotecario nacional quedaría penalizado a nivel internacional en los de refinanciación, con la resultante subida de los recursos.
Por otra parte, atenuar las garantías crediticitas, y con esta disposición redimir la responsabilidad económica y moral, que debe adjudicarse todo prestatario en correspondencia a las obligaciones adquiridas, representaría aminorar el mercado hipotecario nacional, con incuestionables efectos sobre su costo financiera y la cantidad en circulación de crédito, por lo tanto sería más costoso e insuficiente.
Por lo que es necesario, ser prudentes cuando se examinan soluciones para paliar los efectos más devastadores de la crisis. Sin más reflexión que, evitar las situaciones más complicadas, ya que se puede acabar planteando acciones que comporten la disminución de garantías por el sistema financiero, lo que representa un fuerte castigo al mercado en general.
Resumiendo, debemos tratar temas tan importantes como este, desde la prudencia para impedir, que la solución sea peor que el problema en sí.
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Coctel peligroso: Swap y Suelo
09.11.2010
La mezcla a la que nos referiremos es muy poco conocida, pero podemos afirmar que puede tener unas consecuencias catastróficas para su economía, lea despacio e intente no caer en la trampa, la unión en un préstamo hipotecario de un swap y una cláusula suelo, es una combinación nada aconsejable.
Swaps
Sobre los swaps o permutas financieras se están hablando mucho, tanto en prensa como en numerosos procedimientos que hay abiertos en los juzgados, con resoluciones distintas, la más importante un expediente de unificación de la doctrina presentado ante el Supremo.
Teóricamente se utilizan para protegernos de la subida de los intereses, se determina una cuantía nocional y un índice de referencia. Si los tipos se sitúan por debajo, la liquidación es a favor del banco, en cambio, si se sitúan por encima es a favor del hipotecado, por lo tanto se reducirá la cuantía que tiene que abonar a la entidad.
Suscribiendo un swap, si los intereses están bajos, deberá pagar la liquidación a la entidad, pero si su hipoteca además tiene la cláusula suelo, la mensualidad de su hipoteca no habrá descendido más que hasta el tope fijado, por lo tanto tendrá la misma mensualidad más la liquidación del swap que tendrá que pagar.
Posiblemente ahora piense que lo mismo ocurrirá si el interés sube, por lo habitual las cláusulas suelo asimismo contienen techos que impedirán la subida de la mensualidad del préstamo y se favorecerá de la cancelación de la permuta. Algo irreal, los techos suelen ubicarse más elevados del ocho o el 9%, y suelen determinarse a cuatro o cinco años, en la actual situación esto no es posible.
Cláusulas suelo
Estas cláusulas han vuelto a la palestra, después de una sentencia que las declaró abusivas. Si bien, el fallo ya ha sido recurrido por las entidades y actualmente su validez es restringida.
Son una limitación contractual de la variación del interés de una hipoteca, en la que se aplica un interés variable. Es una restricción del descenso que se suele restringir en números del 2 al 4%.
Esperemos que las sentencias hagan que el panorama cambie a medio o largo plazo, y dejemos hablar de estos productos abusivos.
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Las entidades bancarias situan la financiación media en el 62% del valor de tasación
02.11.2010
Las entidades bancarias españolas, solamente financian como media el 62 por ciento del precio de tasación de la vivienda comprada. El Banco de España reconoce que esta indicación de crédito se sitúa en cotas respectivamente bajas.
La mesura de las entidades financieras al otorgar préstamos hipotecarios se ha agravado por la crisis. La caída de los préstamos subprime en Norteamérica, la paralización de la economía nacional y el endeudamiento progresivo de los hogares han provocado que la banca haya limitado primordialmente los términos de las hipotecas.
Una de las cuantificaciones más importantes que emplea el sector para medir el riesgo de un préstamo es cotejarlo con el precio de la vivienda que actúa como garantía. Antes de la crisis, era normal encontrar ofertas hipotecarias que financiaban el total del valor de la vivienda, inclusive alguna llegaban al 110 por ciento, para adquirir electrodomésticos, muebles, etc.
Actualmente, el cociente entre el valor de la garantía y el préstamo ha bajado hasta un 62% en las hipotecas minoristas españolas, estos datos se incluyen en el Informe de Estabilidad Financiera más reciente.
El Banco de España califica que el indicador hipotecario de riesgo está muy bajo. El año pasado, esta tasa llego a estar por debajo del 60%. Esta cifra es muy similar, entre las cajas de ahorro y los bancos, la entidad bancaria con el ratio más elevado esta cerca del 70%.
No obstante, el perfil de riesgo promedio se mantiene en niveles bajos, el Banco de España recalca que los últimos trimestres se han producido un despunte del porcentaje de hipotecas que financian un valor de tasación de la vivienda superior al 80 por ciento.
A últimos del 2009, estos suponían un 10,6% de la totalidad, si bien a últimos de marzo de este año habían ascendido hasta un 12,2%.
El amplio grado de cobertura en las hipotecas es uno de los elementos que el Banco de España marca para especificar la contención de la mora en el préstamo para compra de vivienda.
Según las previsiones de algunas entidades, la tasa de morosidad continuara aumentando hasta mediados del próximo año en España. Por otra parte, no se espera que crezcan los impagos de los hogares, sin embargo los que continuaran aumentando en los próximos meses son las demoras en los abonos de préstamos a empresas.
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