Las hipotecas baratas se acercan a su fin
21.07.2010
Ya está, parece que la felicidad de las hipotecas por los suelos ha llegado a su fin. El euribor a 12 meses ha subido en algo más de dos semanas 60 milésimas, y la tendencia al alza no parece que se vaya a quedar en una simple anécdota.
De hecho, llevamos ya cuatro meses de subidas consecutivas, algo que no pasaba desde julio de 2009. Tan solo en julio, se ha subido del 1,320% al 1,347%, y de seguir así las cosas, podríamos acabar el mes en un 1,412%.
Uno de los factores que más va a influir en que esta tendencia al alza se consolide es que en los próximos meses el Banco Central Europeo (BCE) irá retirando de forma progresiva las inyecciones de liquidez que estaba realizando.
Todo esto, sumado a los altos diferenciales que cobran las entidades, hará que las cosas se pongan algo más difíciles para todos los hipotecados. Por ejemplo, el INE dice que el tipo de interés medio de las hipotecas concedidas en abril fue del 3,92%, 2,70 puntos más del mínimo histórico que el euribor había marcado en marzo.
Y quien más utilizó estos elevados tipos de interés fueron las cajas de ahorros, cuya media en abril fue de un interés del 4,07%. Además, no tienen demasiado margen de acción y liquidez para iniciar una guerra hipotecaria con los bancos, lo que reduciría los diferenciales de unos y otros, por lo que las hipotecas no parece que se vayan a poder escapar de las subidas.
Aunque es difícil predecir el comportamiento y la situación real del sistema financiero, los resultados del test de estrés que se harán públicos próximamente darán a conocer si todo está tan mal como parece o no, y qué entidades muestran mayores signos de debilidad. Hasta entonces, tocará esperar.
Popularity: 14% [?]
Cancelar la hipoteca devolviendo la casa, ¿es posible?
20.07.2010
Quizá te lo estés planteando. La casa que compraste hace unos años, cuando las cosas eran algo más fáciles, es ahora imposible de pagar mes a mes. Pero ya sabes a qué te expones si no pagas tu hipoteca: el banco la ejecutará y subastará la casa. Si la compra no cubre el importe total de lo que queda por pagar del préstamo, a ti te tocará pagar la diferencia. Por lo que no estarás en una situación mucho mejor.
Pero, ¿existe algún caso en el que la entidad acepte simplemente la devolución de la vivienda como pago del préstamo? La respuesta es sí, pero en contados casos. En principal, suele tratarse de viviendas que están muy bien ubicadas y que por lo tanto serán fáciles de vender de nuevo, o de deudores sin recursos que no van a poder pagar.
A la entidad a veces le compensa: si la persona no tiene nada que embargar, si no tiene recursos, difícilmente va a pagarle algo al banco, que además tendría que meterse en trámites administrativos bastante costosos tanto en tiempo como en dinero. Muchas veces es simplemente más sencillo recuperar la vivienda y volver a colocarla en el mercado.
Los casos en los que la entidad acepta esta solución suelen estar relacionados también con deudores inmigrantes que se vuelven a su país de origen, donde es mucho más difícil tanto localizarlos como reclamarles la deuda.
Es decir, que a menos que tu situación sea bastante extrema, la entidad no aceptará la vivienda como único pago (algo que sí se hace con las promotoras inmobiliarias). Si te encuentras en una situación de emergencia, antes de dejar de pagar habla con el banco. Posiblemente te ofrezcan una renegociación de las condiciones del préstamo. Al fin y al cabo, ellos son los primeros que quieren que puedas ser capaz de pagar mes a mes.
Popularity: 12% [?]
hipotecas para mayores de CreditServices
16.07.2010
CreditServices revoluciona el sector de las hipotecas para mayores, presentando sus dos nuevos productos: el préstamo hipotecario hasta los noventa años y la hipoteca inversa senior.
Préstamo hipotecario hasta los noventa años.
En contraste con las presentes, que comprenden solamente hasta los sesenta y cinco años, esta nueva hipoteca es hasta los 90 años. De esta forma, las personas mayores con más de sesenta años y con un alto endeudamiento, tienen actualmente la probabilidad de prolongar su préstamo hipotecario veinticinco años más, de los cinco que les quedaban, con la ulterior disminución de las mensualidades.
De esta manera, la empresa se muestra su colaboración en un momento complicado, esta nueva hipoteca puede ayudar a disminuir la morosidad y los embargos.
Hipoteca inversa Senior.
Es un préstamo para particulares con más de sesenta y cinco años, y que se basa en el anticipo de una aportación al comienzo (un promedio de sesenta mil euros, lógicamente esta cantidad ascenderá según la clase de vivienda), además de una mensualidad de seiscientos euros, que es un complemento ideal para cualquier pensión.
La vivienda continuara siendo propiedad del hipotecado, y sus descendiente la podrán heredar después de su fallecimiento, con la única excepción de la deuda atesorada con la entidad bancaria.
Los mayores con edad avanzada pueden ayudar a sus familiares más jóvenes, a conseguir financiación en un momento complicado o/y impedir los temidos embargos. En definitiva, a financiar sus planes a largo plazo.
Por otra parte, CreditServices brinda otra hipoteca novedosa, muy útil en estos tiempos en los que es complicado vender una vivienda. La hipoteca Cambio de Casa simplifica el cambio de una casa a otra, abonando un préstamo hipotecario como si ya se hubiese transferido la primera, pero disponiendo de un periodo de cinco años para conseguirlo.
CreditServices es una empresa española con una amplia andadura profesional, con delegaciones internacionales, y con una plantilla de más de mil trabajadores. Su función es asesorar en el ámbito financiero tanto a empresas como a particulares.
Esta empresa por medio de convenios firmados con entidades bancarias españolas e internacionales, puede mejorar la oferta de cualquier entidad financiera española, en cualquiera de los productos que ofrecen: préstamos, tarjetas, hipotecas, reunificaciones, etc. Además invitan a su futura clientela, a que acudan a su banco o caja y soliciten una oferta sobre un producto concreto, y posteriormente vayan a alguna de sus delegaciones para que les mejoren las condiciones de la citada oferta.
Popularity: 20% [?]
Los lastres de las hipotecas: productos asociados
15.07.2010
¿Estás pensando en pedir una hipoteca? Entonces seguro que, entre cuenta y cuenta, ya has llegado a esta conclusión: ninguna es tan bonita como te la venden. El tiempo de ofrecer hipotecas que exigían tan solo abrir una cuenta corriente ya ha pasado a mejor vida. Tras la crisis, los bancos se quieren proteger y te exigen cosas que te acabarán costando caras.
Pero, ¿qué dice la ley al respecto? En realidad tan solo estás obligado a contratar un seguro de incendios, y ni siquiera el que te ofrece la entidad, y eso sí, tendrás que asumir los gastos adicionales (notario, registro, impuestos, tasación de la vivienda), que suelen suponer un 10% del valor total.
Sin embargo, si echamos un vistazo a las hipotecas más competitivas del mercado, veremos que las cosas son muy distintas: por ejemplo, la hipoteca Uno-e, al 0,29%, exige la contratación de un seguro de prima única financiada, que puede salir entre 1.500 y 1.800 euros.
El caso de la hipoteca Top de Banco Popular, al 0,3% de diferencial, es similar. Exige la contratación de un seguro para el que hay que pagar una prima única que varía en función de las características del tomador, aunque rondará los 2.900 euros.
Aunque para requisitos el de la hipoteca Joven de Caja Duero: además del seguro de protección de pagos, también obliga a sus clientes a contratar un plan de pensiones o de ahorro de jubilación con un aporte mínimo de 600 euros.
Difícil escoger, ¿verdad? Pero no desesperes, la investigación adecuada seguramente acabe por ayudarte a tomar la mejor decisión. Así que, ¡ánimo!
Popularity: 12% [?]
Productos financieros complejos asociados a hipotecas
12.07.2010
Es bien sabido, que la mayoría de las hipotecas llevan unidos otros productos financieros, que algunas veces son tan complicados que pueden enredar al futuro hipotecado. Es lo que sucedió en España hace algunos años (de 2006 a 2008), los ingenuos hipotecados creían que concertaban un seguro que les protegía de las alzas del Euribor, pero lo que realmente contrataron fue un producto muy caro que imposibilitaba favorecerse de las posibles bajadas del Euribor.
A partir de ese período, las asociaciones de consumidores y los hipotecados comenzaron una disputa contra los citados productos bancarios complejos o cláusulas. Actualmente son bastantes los usuarios que han ganado juicios contra diversas entidades financieras, pero aún queda un largo camino por recorrer hasta que la situación sea justa. Y fundamentalmente en este momento en el que cada vez más entidades financieras, se empujan a incluir esta clase de productos en sus préstamos hipotecarios.
Nuestro consejo es que en el momento de contratar una hipoteca, debe tener muy claro lo que está contratando y evaluar cada producto propuesto según la situación actual. Intente responder a las siguientes preguntas: ¿Qué tipo de interés establecen? ¿Durante que periodo me favorecerán? ¿Tendré que abonar una prima o comisión? ¿En el tiempo que dure la protección puedo obtener un beneficio? En caso de cancelación o subrogación del préstamo hipotecario ¿Cuál será el coste económico de la operación?
En más de una ocasión hemos hablado de las clausulas peligrosas de las hipotecas, a las que tiene que prestar mucha atención si va a contratar un préstamo de este tipo, volvemos a realizar un pequeño resumen para que le quede todo bien claro.
Swap
Fueron una de las cláusulas más ofertadas durante un tiempo, los usuarios pensaban que adquirían un seguro que les resguardaba de los ascensos del índice de referencia, pero en ningún momento les explicaron que lo que de verdad estaban efectuando era pasar un préstamo hipotecario de interés variable a fijo.
Nunca se imaginaron que no se aprovecharían de los descensos del Euribor, y menos aún que acabarían abonando un tipo de interés fijo mucho más alto, del que abonarían en caso de ser variable.
En principio, los productos bancarios que protegen contra los riesgos del mercado hipotecario pueden considerarse una buena opción, pero debe tener en cuenta que esto dependerá del interés que brinden y el periodo que lo hagan.
CAP (comisión y techo)
Tras las últimas subidas del Euribor estos productos vuelven a la palestra, su contratación garantiza un interés máximo para resguardar a los que los contraten, pero las entidades los formulan con un tipo de interés excesivamente alto para que el hipotecado que lo pacte no pueda favorecerse de cualquier beneficio.
Otro de los inconvenientes de estos productos es que precisan abonar una comisión o prima por su contratación, que puede alcanzar niveles del 2 por ciento de la cuantía del préstamo hipotecario.
Si bien, no es viable predecir el progreso de los tipos de interés en un futuro, lo que sí comprendemos es que en épocas de crisis, el Euribor tiende a mantener en cotas bajas, por lo que nadie supone que escale tanto y de manera tan veloz como para que el hipotecado salga beneficiado.
Clausulas collar o clip (techo y suelo)
El collar o clip de tipo de interés, es otro tipo de productos complejo que ha hecho pasar malos momentos a muchos usuarios españoles.
El clip determina un interés mínimo y otro máximo, por medio de los cuales fluctúa el tipo de interés que se debe abonar.
Una de las diferencias en comparación con otros productos bancarios similares, es que los clips no fijan primas ni comisiones, por lo tanto no tienes que abonar nada en el momento de su contratación.
De esa forma, admites un interés máximo (techo), pero al mismo tiempo admites uno mínimo (suelo) y si el Euribor es inferior (actualmente lo es en la mayoría de los casos) no te podrás beneficiar de esta situación.
Comisión por compensación
No es fácil cancelar por completo, parcialmente o subrogar una préstamo hipotecario, en el caso de tener suscritos uno de los productos anteriores.
En el caso de tener alguno contratado, además de la habitual comisión de cancelación o subrogación del 0,5% fijada por ley, tendrá que abonar una comisión añadida de compensación de riesgo de tipo de interés, que puede llegar al 4% del importe de la hipoteca.
Popularity: 19% [?]
La nueva circular penalizará a las entidades que dieron las hipotecas más generosas
08.07.2010
Durante la burbuja inmobiliaria se hicieron bastante habituales las hipotecas por más del 100% del valor de tasación, así como el uso masivo de dinero negro. Pues bien, las entidades que realizaron estas prácticas se arrepentirán con las nuevas normas del Banco de España, que incluyen como valor de la garantía para calcular las provisiones el valor registrado en las escrituras y no el de tasación.
El texto dice exactamente que “la estimación del valor de los derechos recibidos en garantía será como máximo el menor importe, ponderado por un 80%, entre el coste de la vivienda terminada y el valor de tasación en su estado actual. A estos efectos, el coste estará representado por el precio de compra declarado por el prestatario en la escritura pública”.
¿Qué significa esto? Que si un crédito entra en mora, la parte que le tocará provisionar a la entidad será la diferencia entre el importe del crédito y el 80% del menor de los dos valores, por lo que, si se concedió un préstamo demasiado generoso (se ha llegado al 120%), o si la vivienda se escrituró por un valor más bajo del real por pagar parte en negro, la diferencia que tendrá que provisionar el banco será mayor.
Esta medida ayudará a que las entidades no vuelvan a crear una burbuja como la que acaba de estallar al ofrecer créditos demasiado generosos para conseguir captar a más clientes. Aunque, de momento, lo que hará será sacar a relucir todos los pecados cometidos por la banca. Seguro que no tardaremos en empezar a conocerlos.
Popularity: 10% [?]
Sobre la vinculación de productos asociada a las hipotecas
07.07.2010
En la actualidad, tener un buen sueldo ya no es garantía para conseguir los mejores términos en un préstamo hipotecario. Las entidades financieras están activas a financiar la compra de viviendas, pero a cambio exigen un fuerte vínculo por parte del cliente.
En el mercado hipotecario, existen numerosas ofertas con un diferencial inferior al 0,5%, pero para conseguirlo es preciso domiciliar varios recibos o la nómina, suscribir diferentes seguros (de pagos, vida, desempleo y hogar) y utilizar tarjetas de crédito, y si fuera poco, algunas entidades han comenzado a requerir la contratación de un plan de pensiones o un fondo de inversión.
Un ejemplo claro del caso anterior es la Hipoteca Rompedora de Deutsche Bank, durante el primer año se establece un interés del 2,25%, desde el segundo año se aplica un interés de Euribor más 0,45%, pero el diferencial está fijado a efectuar una aportación a un plan de pensiones. Además deberá contratar un seguro para garantizar los pagos.
Todas las entidades quieren desesperadamente atar el cliente durante muchos años, buscan a un usuario fiel que este con ellos durante mucho tiempo.
La mayoría de los bancos y cajas de ahorro establecen el 80% del importe de tasación, como el límite máximo que financian. Sólo en el caso de que la vivienda sea de su propiedad, la entidad bancaria concede el 100%.
En España, la morosidad de los hogares continúa estando en niveles reducidos, pero su crecimiento ha sido muy rápido en los últimos años. Las cifras del Banco de España demuestra una dinámica muy arriesgada, en el primer trimestre de 2008 los créditos dudosos en el registro global de financiación a las familias alcanzo el 1,2%, doce meses después se situó en 4,26% y en este año ha continuado subiendo hasta un 5,33%. Aunque parece, que la morosidad ha tocado techo, se está reduciendo la entrada de nuevos morosos y se considera que los clientes que han cumplido religiosamente con sus pagos, no van a dejar de hacerlo en un futuro próximo.
A pesar de la situación actual, la banca entrevé una pequeña mejoría del sector hipotecario. Las entidades financieras están esforzándose, por hacer más atractivas sus ofertas hipotecarias, por ejemplo BBVA obsequia con dos mil euros a los clientes que contraten una hipoteca superior a los cien mil euros.
El índice del sector inmobiliario elaborado por Tinsa (sociedad de tasación inmobiliaria) muestra un nuevo ajuste de precios de la vivienda en tasa interanual, en cualquiera de sus variantes: general, grandes ciudades, capitales, áreas metropolitanas, Canarias, Costa mediterránea, Baleares y otros municipios. Pero el ritmo de bajada, es más lento que el de hace doce meses.
Para los usuarios que tienen contratado una hipoteca a interés variable, los términos se han mejorado principalmente, desde el cuarto trimestre de 2008, cuando el Euribor se sitúo en el 5,52% en un ambiente de gran recelo en el sector bancario, hasta la fecha, cuando la tasa de referencia se sitúa ene l ,33%.
Pero no todos los hipotecados se han favorecido de estas bajadas. Por el contrario, bastantes han tenido una sorpresa desagradable, al enterarse de que sus hipotecas tenían clausula suelo, un nivel fijado por debajo del cual la mensualidad ya no desciende más. Este límite suele ubicarse entre el tres y el 4%.
Algunas entidades se aprovechan del descontento de los hipotecados con esta clausula y comercializan ofertas tentadoras para conseguir clientes, como Banesto que tiene una promoción especial para subrogaciones, el banco corre con los gastos de cancelación, gestoría, tasación, registro y notaría, que calcula en tres mil euros para un préstamo hipotecario de 120.000 euros. Es obligatorio que la cuantía de la hipoteca exceda de sesenta mil euros, que su periodo de amortización sea superior a 35 años y que la hipoteca sea para la compra de la primera vivienda. El interés es de Euribor más 0,40% y el banco le obsequia con un televisor, una tarjeta de regalo de quinientos o mil euros o un ordenador portátil. No obstante, los requisitos de vinculación son muy fuertes: domiciliación de 3 recibos y de la nómina, contratación de: seguro de hogar, tarjetas de débito y crédito, seguro de vida, fondo de inversión o plan de pensiones con una aportación mínima, asimismo 4.000 euros.
Algunas entidades no establecen suelos en sus hipotecas son: Barclays Bank, Caja Madrid, Deutsche Bank, Ibercaja e ING Direct. También puede solicitar plazos de carencia, en los que abonara solamente los intereses. Por su lado, el Banco Popular oferta una hipoteca menores de treinta cinco años, en que se pueden prorrogar hasta dos mensualidades al año, con un total de diez y 36 meses de carencia. En caso de subrogación, la opción inicial es de doce meses de carencia. Pero en ambos caso se deberán contratar otros productos.
A partir del año que viene, las rentas con una base imponible superior a 24.107 euros, no podrán beneficiarse de las deducciones vigentes en la declaración de IRPF por compra de vivienda habitual. Como la rebaja fiscal se mantiene para los inmuebles comprados antes de esa fecha, es predecible que la modificación normativa aliente el sector.
Popularity: 18% [?]
Como elegir un prestamo hipotecario
05.07.2010
Antes de elegir contratar un préstamo hipotecario, es fundamental estudiar todos los elementos que engloba. La verdad es que no existe un préstamo hipotecario que sea el mejor del mercado, sino que existen hipotecas que se adaptan mejor a las características personales y económicas del hipotecado. Si quiere realizar un análisis entre diferentes ofertas le recomendamos que utilice un comparador de hipotecas.
A continuación examinamos varios elementos que son primordiales a la hora de decantarse por una hipoteca u otra.
Comisiones
Si bien pueden cambiar en función de la entidad y de la hipoteca, habitualmente son permutables según el caso concreto, pudiendo incluso conseguir el 0%. Concurren diversas clases de comisiones vinculadas a los préstamos hipotecarios: comisión de estudio, de apertura, de modificación de las condiciones (novación), de amortización parcial, de cambio de entidad (subrogación) y de cancelación.
Debe tener mucha precaución si suscribe un préstamo hipotecario con un plazo fijo superior a doce meses, ya sea de tipo mixto o fijo, ya que si quiere realizar una subrogación deberá abonar una comisión añadida de compensación por riesgo que oscila entre el dos y el 5%.
Contratación de otros productos. Vinculación
Los productos vinculados a las hipotecas son los productos que ofrecen contratar las entidades bancarias junto con el préstamo hipotecario para reducir el diferencial que se abona, fundamentalmente son varias clases de seguros y tarjetas de crédito.
En esta dirección es primordial que los coteje con otros productos análogos no vinculados al préstamo hipotecario, ya que pueden resultar más caros que el beneficio que puede suponer su suscripción. Este es un factor muy importante, ya que muchas entidades suelen obtener ganancias con estos productos.
Para explicarlo más claramente, un préstamo hipotecario con un tipo de interés competitivo de Euribor más 0,25% puede resultar más caro que un préstamo hipotecario de Euribor más 0,80% si le sumamos la cuantía total de los productos vinculados que se deben contratar para conseguir ese diferencial.
Cuantía del préstamo hipotecario
Por lo habitual, en la actualidad las entidades financieras no suelen otorgar más del 80% del importe de tasación de la casa o piso que quiera comprar. Por lo tanto, deberá tener el otro 20% ahorrado y un 10% añadido en concepto de tributos asociados a la compraventa, al préstamo y a otros gastos.
Si sus ahorros son suficientes, es más fácil que su solicitud sea aprobada. En caso contrario, la entidad solamente se propondría conferirle el préstamo hipotecario si sus ingresos fueran muy altos, en proporción a la mensualidad de la hipoteca o si contará con garantías añadidas, como un aval.
Periodo de amortización
Si elige un periodo de amortización extenso, usualmente de hasta 40 años, deberá abonar intereses durante más tiempo, si bien la mensualidad será más pequeña y su economía será más holgada.
Pero si elige un periodo de amortización más reducido, ocurrirá lo contrario, la mensualidad será mayor pero abonará menos intereses con lo que conseguirá rebajar el importe global del préstamo hipotecario.
Tipo de interés
Aunque existen varios tipos de interés por lo que se administran los préstamos hipotecarios (fijo, mixto y variable), el 90% de las hipotecas en España aplican un interés variable.
El interés variable se compone de un índice de referencia (habitualmente el Euribor) y de un diferencial invariable para cada préstamo hipotecario, así que cuando los tipos de interés asciendan abonara una mensualidad más alta.
En cambio, el tipo de interés fijo, le da la confianza de que siempre pagará la misma mensualidad hasta el vencimiento, pero actualmente es mucho más costoso que el variable.
Por último, el interés mixto combina un interés fijo al comienzo del préstamo (entre 12 meses y 5 años) y de uno variable en lo siguiente.
Si se decanta por el interés mixto debe tener precaución, ya que la entidad puede brindar al principio un interés fijo más elevado que el variable, una estrategia de la banca para hacerle abonar al comienzo un interés más elevado, fundamentalmente en la situación actual, con el Euribor situado en el 1,25%.
También debe tener en cuenta si la hipoteca tiene interés suelo. Este es un punto muy importante y que ha creado muchos inconvenientes a los hipotecados, ya que evita a los usuarios aprovecharse de los descensos del Euribor.
Popularity: 26% [?]
