La no recuperación del mercado inmobiliario impulsa las hipotecas al 100%
23.06.2010
Uno pensaría que la crisis económica y el papel que en ella ha tenido la industria inmobiliaria haría que los bancos se lo pensasen dos veces antes de volver a ofrecer hipotecas al 100% o construir viviendas nuevas. Pero no es así. Ellos tienen sus razones, y estas los empujan a volver a ser imprudentes. Pero, ¿por qué?
Cuando estalló la crisis hace un par de años, los bancos españoles decidieron evitar (o minimizar) el riesgo de impago de las deudas contraídas por inmobiliarias y constructoras acumulando un gran inventario de casas, edificios y terrenos. Su plan era vender todas estas propiedades cuando el mercado se recuperase y todos contentos.
Pero el mercado inmobiliario no se recuperó, al contrario, no ha dejado de ir a peor. Los bancos tienen activos inmobiliarios por valor de 59.700 millones de euros, y el Banco de España va a aumentar las provisiones sobre estos activos. ¿La situación? Los bancos quieren deshacerse de todas esas propiedades cuanto antes.
¿Cómo hacerlo? Ofreciendo hipotecas al 100%, intereses muy bajos y periodos de carencia; además de construir viviendas en los terrenos sin edificar, ya que se supone que así tendrán más salida, a pesar de la cantidad ingente de edificios vacíos que hay.
Las consecuencias de esta actitud serán, según los analistas, de todo menos positivas. Con una tasa de desempleo del 20% (y subiendo) y el precio de las viviendas en continua caída, esto solo puede acabar enturbiando el panorama a largo plazo. Aún así, grandes bancos están inmersos en esta nueva campaña de promoción. Desde el Banco Santander hasta Caja Madrid, pasando por los pequeños bancos regionales. El resultado final, no lo sabremos hasta dentro de unos años.
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La hipoteca inversa, una opción cada vez más buscada
22.06.2010
Que en España tener una vivienda en propiedad es casi una tradición cultural es algo fácil de probar: entre el 80 y el 90% de viviendas habitadas por personas mayores, lo son en propiedad. Y aunque aquí lo veamos como la única opción, en otros países europeos la gente no invierte tanto en comprarse una casa, sino en planes de pensiones que les puedan hacer la vida más fácil cuando llegue el momento. ¿La situación? En España, llegamos a la jubilación sintiéndonos libres por haber acabado de pagar la hipoteca, pero encontrándonos muchas veces con una pensión más bien exigua.
Las hipotecas inversas son una solución que está cobrando cada vez más adeptos: el banco va comprando la vivienda al cliente poco a poco, de forma que éste pueda recibir unos ingresos extra además de su pensión. Porque, por supuesto, este producto sólo se le ofrece a personas que cumplan una serie de requisitos.
Los usuarios deben tener 65 años (o más), o sufrir una dependencia severa; el deudor debe disponer del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas; la deuda solo será exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario; y la vivienda tendrá que ser tasada y asegurada contra los daños de acuerdo con los términos que establece la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario.
Este tipo de producto está teniendo bastante aceptación, y desde 2007 el número de hipotecas inversas no ha dejado de aumentar. Un ejemplo son los datos de la consultora Óptima Mayores, cuyas cifras por intermediación en hipotecas inversas han ido aumentando año tras año.
Se trata, al fin y al cabo, de una forma de poder disfrutar de una vivienda en propiedad y, a la vez, conseguir una pensión algo más elevada. Aunque se trata de un producto relativamente novedoso, no sería extraño que, en unos años, se convirtiese en la norma estándar.
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TAE y productos vinculados: las claves para comparar hipotecas
18.06.2010
Si estás pensando en contratar una hipoteca y ya has empezado el proceso de investigación, sabrás de lo que te hablo. Comparar hipotecas es muy difícil: hay demasiados factores que tener en cuenta, y muchas veces ni siquiera sabemos qué son exactamente.
De todas formas, hay dos aspectos que siempre tendrás que valorar: la TAE (Tasa Anual Equivalente) y los productos vinculados. En el caso de la TAE, ten en cuenta que solo nos sirve para comparar créditos calculados con un mismo plazo, por lo que no siempre nos vale.
Pero no debes quedarte en una comparación de hipotecas solo por la TAE, ya que esta no incluye el coste de los productos vinculados que casi siempre tendrás que suscribir para poder contratar hipotecas a interés bajo: seguro de vida, seguro de desempleo, plan de pensiones, tarjeta de crédito, seguro multirriesgo del hogar, domiciliación de nómina…
Todos estos productos tienen un precio, por lo que no debes olvidar consultar en las condiciones de la hipoteca qué productos asociados tiene y, después, estudiar las condiciones de los productos en sí. Intenta contratar una hipoteca cuyos productos vinculados te vayan a ser más útiles (y menos caros).
Por supuesto, además de la TAE y los productos asociados, hay muchos más factores: tipo de préstamo, interés fijo o variable, posibilidad de carencia, de pagar menos comisiones y un largo etcétera. Asusta, ¿verdad? Y tan solo hay una fórmula para tomar una buena decisión: dedicarle tiempo y paciencia. Ánimo, piensa que, afortunadamente, uno no tiene que escoger una hipoteca todos los días.
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Caja Madrid podría estar obligada a no redondear las hipotecas
09.06.2010
El Tribunal de Justicia de la UE, ha decidido que la legislación nacional que aprueba exigir a Caja Madrid a suprimir el redondeo en el tipo de interés de las hipotecas concuerda con la reglamentación europea.
El Tribunal de Justicia Europea señala que los Estados pertenecientes a la UE pueden admitir o conservar, en todo medio reglamentado por la directiva, reglas más rigurosas que las instituidas por la misma directiva, siempre que garanticen al usuario un nivel de defensa mayor.
El dictamen se alude a un pleito entre Ausbanc y Caja Madrid. La caja insertó una cláusula escrita en los préstamos hipotecarios, escrita en un contrato estándar, por la cual el tipo de interés aplicable desde la primera revisión se redondeaba al alza en un cuarto de punto porcentual.
La Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios presento una apelación en el año 2000. Un juzgado de primera instancia de la capital española, juzgó el recurso interpuesto contra Caja Madrid, por valorar su cláusula de redondeo como excesiva, y por lo tanto, no válida de acuerdo a la reglamentación española.
La Caja madrileña alegaba que el redondeo del interés, es un elemento esencial del contrato y que la normativa española vulneraba a la comunitaria, al no recoger esta excepción.
En octubre de 2002 la Audiencia Provincial ratificó la sentencia y la Caja apeló al Tribunal Supremo, que preguntó al TUE si la reglamentación nacional es conforme con la normativa comunitaria.
El Tribunal europeo en octubre del año pasado permitió sentenciar a la Caja madrileña por el redondeo, justificando que la directiva comunitaria no era muy precisa sobre la cuestión.
La sentencia determina que las cláusulas pactadas que no se hayan acordado particularmente se han de suponer excesivas, si dañan al usuario. No obstante, concreta que la evaluación de dicha condición excesiva no aludirá a la descripción de la finalidad primordial del contrato, ni al ajuste entre servicio y cuantía, por un lado, ni a los bienes o servicios que hayan de facilitarse como compensación, por otro, siempre que las cláusulas sean redactadas de forma inteligible y fácil.
En contra, la regulación nacional sobre procedimientos comerciales excesivos es más severa y no distingue estas exclusiones, para la finalidad primordial del contrato o el ajuste entre servicio e importe.
Con su fallo el Tribunal Europeo acepta que al facultar la opción de un control jurisdiccional total del carácter excesivo de todas las cláusulas incluidas en un contrato efectuado entre un usuario y un profesional, la legislación nacional tolera asegurar al usuario una protección eficaz más alta que la predicha por la directiva. Por lo que concluye, que es conforme con la normativa europea.
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