Cuidado con los seguros asociados a las hipotecas
29.04.2010
El Colegio de Mediadores de Seguros de Málaga y Consumidores de la provincia han suscrito un acuerdo de cooperación con el propósito de informar y enseñar a los usuarios de su derecho a escoger independientemente los seguros que acuerdan. Las dos instituciones denuncian los abusos que soportan los hipotecados con la imposición de seguros ligados a las hipotecas.
Normalmente las entidades financieras obligan al cliente a contratar un seguro de hogar, pensiones y vida que se suscriben en el momento de formalizar el préstamo hipotecario, si el usuario no contratara estos seguros podría ahorrarse entre doce mil y quince mil euros en un préstamo medio de veinte años.
Es una práctica que se lleva haciendo varios años, pero la crisis económica ha incrementado la coacción en los particulares que estén más propensos a admitir obligaciones, incluso excesivas, para conseguir los préstamos necesarios para comprar un automóvil, una vivienda u otro bien.
Durante el año pasado y lo que ha transcurrido de este todas las compañías aseguradoras han realizado un esfuerzo importante por disminuir precios. Ha crecido la competencia y en determinadas condiciones han disminuido las cuantías y garantías de los seguros.
La actuación censurable de cajas y bancos consiste no ya en imponer la contratación de un seguro con ellas para mejorar el diferencial del índice de interés, sino también con la obligación de un seguro de vida, por la cuantía por la que se otorga la hipoteca, requiriendo asimismo el abono de la prima de este seguro en total por adelantado.
Esta práctica principalmente por parte de las entidades más importantes, induce que el capital del hipotecado se vea perjudicado hasta en veinticuatro mil euros a cuenta del préstamo, al deberse en concepto de cantidad única de seguro de vida por la compañía aseguradora de la entidad financiera, que obliga su contratación.
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El coste de una subrogación hipotecaria
27.04.2010
Si actualmente tienes contratada una hipoteca y no estás contento con sus condiciones, tienes dos opciones: pedir a tu entidad que las mejore (una novación de hipoteca) o trasladar el crédito hipotecario a otro banco (una subrogación). Antes de decantarte por esta última posibilidad, ten en cuenta que no es un proceso libre de costes, por lo que deberías estudiar bien cuánto te va a costar y si realmente te compensa.
Muchos de los gastos que supone una subrogación, como pueden ser los notariales y registrales, las comisiones bancarias y las fiscales, están regulados por ley, por lo que, conociendo las condiciones, es posible hacerse una idea bastante aproximada de lo que nos costará el cambio de entidad.
Si el préstamo hipotecario se firmó antes del 9 de diciembre de 2007, las comisiones de cancelación anticipadas serán las siguientes:
* Hasta el 0,5% en préstamos a tipo de interés variable contratado después del 27 de abril de 2003.
* Hasta el 1% en préstamos a tipo de interés variable contratados antes del 27 de abril de 2003.
* En hipotecas a interés fijo, el Gobierno recomendó en 1996 no cobrar más de un 2,5% del capital pendiente de amortización si el nuevo préstamo se contrata a interés variable y el capital inicial es inferior a 240.000€. No obstante, las entidades no están obligadas por ley a estas condiciones.
En el resto de préstamos hipotecarios, y en aquellos a interés fijo o variable contratados a partir del 9 de diciembre de 2007, en los que la hipoteca recae sobre una vivienda y el deudor es una persona física, las entidades solo podrán cobrar por amortización anticipada (siempre que así se haya pactado) una compensación por desistimiento y otra por riesgo de interés.
* Compensación por desistimiento. No podrá ser superior al 0,5% de lo amortizado anteriormente si la amortización se produce durante los cinco primeros años; al 0,25% si se hace después; inferior si así se hubiese pactado con el banco.
* Compensación por riesgo de interés. En préstamos a tipo variable con revisión cada doce meses, el banco no podrá exigir nada por este concepto. En otros casos, se pagará lo pactado con la entidad, solo cuando la subrogación suponga una pérdida para ella.
Es necesario saber también que tu entidad actual tendrá un plazo de 15 días desde la notificación notarial para “enervar la subrogación”, es decir, impedirla ofreciendo mejores condiciones que tu nueva entidad.
Leyes que regulan las compensaciones: Ley 2/1994, Ley 36/2003, Ley 41/2007
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Análisis de la Hipoteca Rompesuelo de La Caixa
22.04.2010
En muchas ocasiones nos dejamos convencer por la publicidad y no valoramos otros factores que, o bien están dentro de la letra pequeña, o bien no se mencionan por ningún lado. Si actuamos así con una hipoteca, nos podremos llevar sorpresas desagradables a la hora de pagar nuestras cuotas.
La Hipoteca Rompesuelo de La Caixa no miente en su publicidad: no tiene interés suelo. Pero lo que sí tiene es un tipo fijo del 2,84% durante 3 años. ¿Qué significa esto? Por un lado, que si subrogamos esta hipoteca tendremos que pagar un 2% (aprox.) del saldo de nuestra hipoteca como compensación por riesgo de tipo de interés. Por otro lado, no te podrías aprovechar de niveles más bajos del EURIBOR.
Otro de los aspectos que nos prometen es una TAE de 2,48%. ¿Es esto cierto? No del todo, ya que esta tasa subirá a lo largo de la vida de la hipoteca con las subidas del EURIBOR. Es importante que calcules a cuánto podría subir tu cuota mensual y que valores si podrás afrontar el gasto. Para esto puedes buscar en Internet calculadoras hipotecarias o tablas que te ayuden a hacerte una idea.
Ten también en cuenta que el plazo máximo de devolución en la Hipoteca Rompesuelos es de 25 años, por lo que no podrás reducir tu cuota ampliando este plazo.
Aunque en su publicidad se comprometan a cubrir los gastos de subrogación, se refieren en realidad a los gastos que tienen que ver con La Caixa y no con los que tu banco anterior te exigirá, es decir, una comisión de subrogación y, si tu hipoteca era a interés fijo, la compensación por riesgo de tipo de interés.
La Caixa exige además para optar a esta hipoteca que contrates una serie de productos vinculados con ellos, entre los que están domiciliar tu nómina y tres recibos básicos, contratar las tarjetas de La Caixa realizando un mínimo de tres compras por trimestre, y contratar un plan de pensiones con una aportación anual de 1.000. Es posible además que te tengas que hacer un seguro de vida o de desempleo
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El saldo medio de las hipotecas ha descendido un 25% desde el inicio de la crisis
16.04.2010
Una de las mejores señales para prever en que fluctuación de importes puede moverse en la actualidad el mercado inmobiliario son los precios medios de los préstamos hipotecarios y éstos se han reducido un 25 % desde el principio de la crisis.
Según el Instituto Nacional de Estadística, en enero la cuantía media de las hipotecas se sitúo en 112.839 euros, en comparación con los casi 149.000 euros de antes del comienzo de la crisis.
Esta disminución es el resultado de dos elementos.
La escasez crediticia por parte de las entidades financieras, que están restringiendo al 80% del importe de tasación de la vivienda la cuantía máxima de concesión del préstamo hipotecario, respecto al total e incluso al 110 % que se concedía anteriormente.
La bajada de los precios, que permite solicitar menos capital prestado. No obstante, a día de hoy nadie se aventura a determinar una cifra precisa a la bajada del importe de la vivienda y cada análisis proporciona resultados desiguales.
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Comportamiento futuro del Euribor
14.04.2010
En menos de dos años la caída del Euribor ha sido grandiosa, se ha pasado de tasas que superan el 5, 3 % en el tercer trimestre de 2008 a menos de una cuarta parte a comienzos de año.
Y el resultado importante en los préstamos hipotecarios, que en doce meses han visto como sus mensualidades bajaban hasta en algunos casos por encima del cuarenta, por el contrario otros se han visto sorprendidos al toparse con la célebre cláusula del suelo que ha limitado este beneficio para el hipotecado.
La primera ventaja es evidente, si queremos comprar un inmueble ahora es el momento, ya que desde el próximo año se van a restringir las reducciones.
El inconveniente es que con las elevadas tasas de mora, las entidades son más reticentes a su concesión y acostumbran a incluir productos relacionados que pueden acrecentar la transacción.
Igualmente el límite de pago de ningún modo debe rebasar un tercio de los ingresos, pero con los tipos más bajos no debemos actualmente sobrepasar el 25 % inclusive algo por debajo si el préstamo es por una cuantía alta y a un vencimiento largo.
La tendencia a la baja de los tipos en estos meses es circunstancial, ya que para numerosos analistas ya debería haber ocurrido un leve repunte al alza.
Si las principales económicas de la eurozona progresan, los tipos subirán y así se pronostica que en doce meses el Euribor se ubique en el 2 %, por lo tanto en unos meses las hipotecas ascenderán de forma moderada.
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Recomendaciones de la OCU sobre las hipotecas de los planes estatales de Vivienda
07.04.2010
La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) confirma que si bien la revisión de los tipos de interés de las hipotecas incluidas en los diferentes planes de vivienda públicos ha constituido una importante bajada del interés que se estaba aplicando, prosiguen estando más elevados que las ofertas más favorables del mercado independiente, por tanto puede interesar permutar de préstamo hipotecario.
Los plazos de revisión de los tipos de interés de los diferentes planes de vivienda se implantan de forma independiente y los nuevos tipos ajustables los determina el Gobierno.
A pesar de la bajada de los tipos que se emplean son más elevados que los de las ofertas más beneficiosas, ya que los citados tipos son equivalentes al Euribor más un diferencial que ondea entre el 1,08 y el 1, 34 %.
La organización advierte que si el usuario no obtiene las ayudas económicas directas, puede proponerse mover su hipoteca a otra entidad.
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