La responsibilidad como avalista hipotecario
30.03.2010
Si el préstamo hipotecario está bien conferido, el propio inmueble debe ser garantía suficiente. Pero ante la situación económica actual, el aval se ha convertido en una pieza fundamental a la hora de solicitar una hipoteca, especialmente en el caso de los jóvenes que quieran comprar su primera vivienda.
El avalista estará vinculado al hipotecado durante el tiempo de validez del préstamo. El cometido del avalista es certificar el abono de la hipoteca y de todos los gastos adjuntos, en el supuesto de que el hipotecado no pueda pagar el préstamo.
Comprometerse como avalista es algo que se debe pensar muy bien. En la fase de negociación del préstamo, es aconsejable negarse a que haya avalista.
Si usted es avalista o va a serlo debe tener en cuenta varios puntos.
La entidad no lo mantendrá enterado del estado de los pagos del préstamo hipotecario, salvo que lo requiera expresamente al banco, por lo tanto recuerde solicitarlo al principio.
Tampoco la entidad está forzada a embargar el bien hipotecado, así que puede elegir solicitar las propiedades de los avalistas para embargarlas.
En algunos casos puede existir más de un avalista, pero en ese caso la deuda no se fracciona por igual entre los avalistas. La entidad puede ejecutar su derecho contra el avalista que posea bienes más cómodos de embargar y saldar.
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Las hipotecas concedidas se incrementan un 2,3%
28.03.2010
En el primer mes de 2010 en España se formalizaron 53.747 préstamos hipotecarios sobre inmuebles, lo que constituye un crecimiento del 2, 3 % en relación al mismo mes de 2009.
En noviembre, ya aumento la cifra de hipotecas formalizadas, no obstante en el último mes de 2009 cambió y bajo un 1, 3 %. A comienzo del ejercicio anterior este indicador alcanzó a apuntar retracciones mayores al 40 %.
Habrá que aguardar para conocer si el dato de enero señala el comienzo de una predisposición al incremento en la cifra de préstamos hipotecarios sobre inmuebles o si solamente es un hecho puntual.
La cuantía media en enero por préstamo formalizado sobre inmuebles se ubico en los 112.839 euros, un descenso del 7, 6 % respecto al mismo periodo del ejercicio anterior y un 6, 1 % menos que al anotado en diciembre, mientras que los préstamos que modificaron sus disposiciones aumentaron un 24, 7 % y las cancelaciones menguaron un 5, 5 %.
Sin embargo, pese al crecimiento en los préstamos constituidos, el capital prestado por las entidades financieras para la compra de inmuebles se redujo en tasa interanual un 5, 5 %, hasta 6.064, 7 millones de euros. La cuantía media de los préstamos establecidos en enero se ubico en 123.673 euros.
En el mes citado, las Cajas de Ahorro concedieron un 53, 7 % del total de hipotecas y los Bancos por su parte un 35, 7 %. En lo referente al capital prestado las Cajas otorgaron el 46, 2 % y los Bancos un 42, 7 %.
En cuanto al tipo de interés medio empleado fue del 4, 05 %, lo que representa una caída del 28, 2 % en tasa interanual y un descenso del 1, 2 % en relación a finales de 2009.
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Don Piso pagará la hipoteca al propietario de una vivienda mientras se lleva a cabo la comercialización del inmueble.
26.03.2010
La empresa Don Piso, experta en intermediación inmobiliaria, ha comenzado una promoción orientada a toda su clientela que se basa en abonar el préstamo hipotecario al dueño de un inmueble durante el proceso de venta de la vivienda.
Se trata de una idea pensada para ofrecer al dueño la serenidad necesaria para poder obtener el mejor precio de venta. También la promoción está ideada para proporcionar recursos a aquellos dueños que tengan la necesidad de vender su propiedad.
Por medio de esta promoción, el dueño puede recibir un anticipo del 10 % del valor del inmueble determinado colectivamente con Don Piso o bien la remuneración a cuenta de las mensualidades del préstamo hipotecario que el dueño este tolerando, en una cifra fijada y estipulada entre uno y otro, mientras se vende la vivienda. Todo el proceso se detalla en un documento de encargo de venta.
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¿Es el momento idóneo para adquirir un vivienda?
24.03.2010
Ante la próxima subida del IVA y que al final de año se acaba la deducción general en el IRPF por la compra de una vivienda habitual. Muchas personas se preguntan si es el momento idóneo para adquirir un inmueble, o por el contrario es preferible esperar a que los precios continúen cayendo y por tanto esta caída supla la pérdida de la reducción fiscal.
La verdad es que sin tener en cuenta suposiciones de precios que todo el mundo ignora, lo que no se puede poner en tela de juicio es que un inmueble de nueva construcción a partir de julio se encarecerá un 1 % sin mencionar que cada Comunidad Autónoma fijara el incremento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
En cuanto a la merma de desgravación representará obtener 25.000 euros menos en una hipoteca media para una persona con unos ingresos anuales superiores a 24.000 euros, un aumento anual de 900 euros.
A la pregunta principal se puede responder desde dos puntos de vista, el fiscal o el financiero. La combinación fiscalidad – rentabilidad no es importante solo en los cobros, también en los abonos.
Para numerosos economistas a partir de julio se unirán diversos aspectos que avivarán el sector de la construcción, y que aparentan ser intencionados, ya que a fecha de hoy no se ha ratificado ninguna prórroga para las cuentas viviendas que finalizan este año, como se hizo anteriormente aumentando su periodo de inversión dos años como máximo, cuando la situación económica era idéntica o inclusive peor.
El fundamental detonante es que determinadas entidades tendrán que ofertar más inmuebles en el mercado y conferir más préstamos hipotecarios para reducir el volumen que tienen las viviendas compradas por promotoras con dificultades económicas o por personas con créditos dudosos de cobro. En definitiva, la banca debe impedir elevar su morosidad, aumentando la cifra de créditos otorgados.
Para prevenir riesgos las entidades pueden emplear herramientas de garantía adicional como avales o seguros de amortización de pagos, pero lo que al usuario le importa saber si independientemente de obtener el préstamo por estas garantías, va a poder abonarlo.
Por eso antes de guiarse por las desgravaciones fiscales tiene que estudiar su capacidad financiera actual.
Lo primero, es calcular la mensualidad que va a abonar de la hipoteca. Lo recomendable es que el total de sus deudas nunca superen aproximadamente el 35 % de sus ingresos, hoy por hoy es aconsejable en torno al 25 %.
La causa es el resultado multiplicador que tiene el incremento de intereses en un préstamo a muy largo plazo en una situación como la presente.
Este inconveniente no fue estimado en el momento de conferir préstamos hipotecarios con un Euribor rondando el 2 %, comenzando una rancha de impagos cuando se lanzo el interés hasta el 5 % y con el actual Euribor al 1, 2 % las consecuencias pueden ser nefastas.
Por lo tanto, si tiene capacidad financiera para adquirir un inmueble es aconsejable que lo haga durante este año, si no, evalúe el riesgo y sopese la magnitud de tener suficiente margen para afrontar en un futuro cualquier eventualidad imprevista.
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Aspectos a tener en cuenta a la hora de elegir hipoteca
22.03.2010
El préstamo con Garantía Hipotecaria es el producto más valioso para la banca y la gran parte de los usuarios, le une durante bastante tiempo a un banco o cajas de ahorros, lo cual a su vez le ratifica a ofertar más productos financieros.
A pesar de que hay una gran oferta, las variedades en comparación con otros países son escasas, se distinguen fundamentalmente dos tipos predominantes.
Hipotecas a interés fijo.
No es una opción muy elegida por el cliente por su alto tipo de interés.
Hipoteca a interés variable.
Es la modalidad más contratada. El tipo de interés se cambia cada cierto tiempo de acuerdo con un referencial (normalmente el Euribor) más un diferencial establecido que también se repasa periódicamente.
Es primordial que su préstamo hipotecario no tenga ni la cláusula del suelo ni la de techo, ya que no se aprovechara de la evolución del Euribor.
Si decide contratar el préstamo hipotecario, el banco o caja de ahorros le debe ofrecer una oferta vinculante por escrito sin coste alguno, con una vigencia superior a diez días, que debe incluir todos los términos financieros de la hipoteca.
No obstante, debe acudir a la notaria para pedir una lectura previa (normalmente con un día de antelación) de la escritura del préstamo hipotecario para evitar sorpresas molestas en el momento de la firma de la hipoteca.
Aparte del abono de la mensualidad de su hipoteca, debe abonar diversos gastos durante la formalización y vigencia de la misma.
Comisión de apertura.
Representa un porcentaje sobre la cuantía del préstamo hipotecario. Comprende los gastos de análisis, adjudicación y formalización de la hipoteca.
Tasación de la vivienda.
Debe realizarla un profesional homologado independiente. Si dispone de un informe de tasación actual, debe intentar aprovecharlo para ahorrarse ese gasto.
Otros gastos.
Gastos notariales, inscripción en el Registro de la Propiedad, pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y gastos de tramitación si decide contratar una gestoría para que efectúe la tramitación de los gastos citados.
Comisión por cancelación.
Hay que diferenciar por cancelación total o parcial. Se debe abonar en el caso de pagar la totalidad de la deuda o una parte antes de la fecha de vencimiento.
Su porcentaje depende de la fecha en que se formalizo el préstamo hipotecario.
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Fórmulas para prevenir el futuro impacto del incremento de los tipos de interés
17.03.2010
Aproximadamente el 90% de los préstamos hipotecarios en España son a interés variable, una circunstancia que los hace principalmente susceptibles ante el panorama alcista de los tipos de interés que se prevé para los próximos meses.
El mercado hipotecario continúa inmóvil en las entidades financieras. Una entidad financiera otorga un préstamo hipotecario, porque estima que el cliente podrá retribuirlo no sólo en el ambiente actual de tipos de interés, sino además en un escenario más desfavorable, suponiendo un índice cercano al 4 %.
Pero si no quiere sorpresas imprevistas puede suscribir productos financieros que le proporcionen seguridad hasta el vencimiento, aunque tenga que admitir un coste añadido.
Si tiene la suerte de pasar los severos filtros de solvencia y consigue obtener un préstamo hipotecario, hay algunos procedimientos con los que prevenir las próximas subidas de los índices de interés.
Préstamos a interés fijo.
Obviamente es la opción más segura ante la subida de los tipos de interés hasta el vencimiento, aunque esto representa un abono de intereses más alto.
Préstamos a interés mixto.
Ofrecen la posibilidad de abonar un interés fijo durante los primeros años de la hipoteca, para abonar después un tipo de interés variable.
Lo normal es que el índice de interés establecido del primer periodo sea levemente más alto que el tipo original, que se aplica en un préstamo.
CAP.
Si se descartan las dos opciones anteriores, se pueden contratar las llamadas herramientas de cobertura de tipo de interés, con las que el hipotecado se cerciora de que no abonará más dinero en su mensualidad, en el periodo en que el Euribor alcance un determinado nivel.
Además el hipotecado obtendrá liquidaciones a su favor en su cuenta, cuando el Euribor supere ese máximo establecido.
Este producto disiente de los controvertidos swaps, en que el hipotecado no contraerá un coste añadido en su préstamo si cae el Euribor.
Swaps.
En este producto se determina un índice máximo de manera de que si el Euribor sube por encima de ese límite, el banco o caja está obligado a aceptar el valor de ese diferencial.
La complicación aparece al contrario ya que cuando el Euribor baja, es el hipotecado quien debe pagar a la entidad la desigualdad, una situación desagradable para los que contrataron este producto en 2007 y 2008.
Los usuarios que contrataron este productos, al comienzo se favorecieron del progreso hasta máximos nunca visto, pero después han experimentado la aguda y dilatada bajada, de forma que no hay aprovechada nada la bajada del Euribor en la revisión de su préstamo hipotecario y lo que es peor, han tenido que pagar un coste añadido a la entidad por las repentinas fluctuaciones del tipo.
Los clientes que en su momento los contrataron se quejan e incluso han presentado denuncias ante los juzgados, la mayoría desconocían lo que firmaban y la información que les proporcionaron las entidades era escasa y poco concreta. Por lo que los swaps se han evaporado de la oferta hipotecaria de la banca.
Aparte de los productos anteriores, algunos préstamos hipotecarios añaden además un límite máximo de índice de interés, pero a unos tipos que no se aproximan a la realidad actual para el usuario y que fluctúan entre el 9 y el 12 %. Pero hay que tener en cuenta que la situación cambiara con el paso de los años.
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Desciende el tipo de interés a más de 600.000 hipotecas de VPO
15.03.2010
El Gobierno va a decretar la bajada de los índices de tipos de interés que se emplean para los préstamos hipotecarios de viviendas protegidas (VPO).
Más de 600.000 hogares, cuyo índice medio en vigor se ubica en el 4, 15 % se beneficiaran del mandato con intereses inferiores, aproximadamente del 3 %.
Todos los préstamos hipotecarios contratados para costear una VPO, hasta la rúbrica del último Plan de Vivienda, mantenían como referencia categorías de interés fijos que corregían según el plan dónde se incluían.
Desde 2009, y con el empleo del actual plan plurianual, la referencia de todas las hipotecas que se contraten desde ahora pasa a ser del Euribor más un diferencial comprendido entre el 0, 25 y el 1, 25 %.
El Gobierno está obligado por ley a revisar antes del 31 de marzo de cada ejercicio, los índices de interés de los préstamos hipotecarios que venzan en ese período. En esta ocasión le corresponde a las hipotecas incluidas en los planes desde 1995 a 2008.
En la actualidad el índice medio en vigor para esos préstamos es de 4, 15 %, que difiere con el 2, 6 % medio de los préstamos contratados a principios de año.
La bajada que se aplicará el Gobierno dejará los nuevos índices fijos aproximadamente en el 3 %, tienen por finalidad aproximar el valor de esas hipotecas a las tasas que emplean las entidades financieras a los préstamos de inmuebles de renta libre.
No obstante los préstamos hipotecarios de VPO precedentes al año pasado se normalizan por un sistema muy severo, el Gobierno intenta que esos hogares se favorezcan de la fuerte disminución que han soportado el costo del dinero en los últimos dieciocho meses.
En el último trimestre de 2008 el índice medio de los nuevos créditos señalaba tipos del 6, 1 %. Los índices fijos de los préstamos hipotecarios de VPO han probado ser efectivos y rebajar bastante el precio financiero de los préstamos en épocas con intensas oscilaciones alcista del coste del dinero
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Quitarse la clausula de suelo mediante una subrogación de hipoteca
10.03.2010
Con las continuas bajadas del Euribor, la cláusula del suelo es injusta. Pero las subrogaciones están a la orden del día y algunas entidades ofrecen hipotecas cambio de banco con un interés de Euribor más 0, 3 %.
iBanesto brinda un interés más reducido por cambio de entidad. Por su parte, Barclays abona como máximo 3.000 € por los costes producidos en el cambio de entidad, con un interés de Euribor más 0, 33 %.
Otras entidades, Uno-e y OpenBank brindan un interés de Euribor más 0, 29 % y Euribor más 0, 38 %, respectivamente. Tenga en cuenta que los gastos ocasiones por el cambio de entidad, pueden alcanzar los 700 euros con una cuantía restante de 150.000 euros.
De todas formas, cambiar la hipoteca de entidad ayuda sobre todo si se tiene la tan reprochada cláusula del suelo. Para comprobarlo utilizamos como referencia el último Euribor y le sumamos un diferencial medio del 0, 75 % y resulta un 1, 9 %.
Lo que puede evitar al usuario beneficiarse de una bajada en su mensualidad de hasta 300 euros, por lo tanto anualmente más de 3.200 euros.
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Características de las hipotecas que financian el 100% del inmueble
08.03.2010
Cada vez es más frecuente, aún con los tiempos que corren, que los bancos o cajas confieran una financiación por el 100 % del valor de la vivienda. Actualmente la oferta es escasa y está condicionada al cumplimiento de fuertes exigencias, determinadas entidades financian una vivienda ajena a su cartera, incluso para el total de la cuantía de tasación.
Si hay una clase de inmuebles que es más susceptible de acoger financiación por el 100 % del importe de tasación es la que se incluye en las carteras inmobiliarias de las propias entidades.
Desde el comienzo de la crisis, varias entidades se han convertido en dueñas forzosas de numerosas promociones de viviendas de constructoras en quiebra a las que facilitaron financiación.
Esta clase de hipotecas permite lograr la compra de un inmueble, a cambio de asumir circunstancias más fuertes que en los préstamos habituales: condiciones de vinculación, avales, suscripción de varios seguros y con un interés de Euribor más 0, 50 %.
Lo primero que debe saber es que el importe total financia el préstamo, y en el supuesto de que alcance el total, ratifique con precisión a que se especifica.
Tasación del inmueble
La entidad elige como referencia el 100 % de la cuantía del importe de tasación, no la cuantía que paga el comprador. Los bancos o cajas requieren la tasación sobre la vivienda, que normalmente encomiendan a tasadores independientes, pero con las que tienen suscritos acuerdos de colaboración. Estos profesionales determinan el valor del inmueble que se quiere financiar.
Puede pasar que la cuantía de tasación no corresponda con el importe de venta de la vivienda, ya sea menor o mayor. Antes de la crisis era frecuente que las tasaciones excedieran los valores de venta reclamados por los vendedores. Sin embargo, ante la caída de los precios es habitual hallar contextos inversos, las tasaciones no son tan altas como el importe solicitado por los dueños.
El usuario debe conocer que su banco o caja le financiará el importe detallado en el informe de tasación y no el valor que pida el vendedor. Para que la transacción concluya, será necesario negociar con el dueño la bajada hasta adecuar las dos cuantías. Una alternativa para lograr la rebaja necesaria es mostrar el informe de tasación.
Una vez solventado la dificultad del importe verdadero real de venta y de tasación, la mayoría de los préstamos hipotecarios que financian hasta el 100 % de la vivienda tienen una lista de requerimientos demandados.
Perfil del contratante
Se enfocan a personas de hasta 35 años, por lo tanto el periodo de amortización puede ser alto hasta 40 años.
Antes de conferir este préstamo, la entidad realiza un análisis completo sobre la liquidez del cliente. Solicitan las últimas nóminas y declaraciones de IRPF y los extractos de los últimos movimientos bancarios.
Las entidades calculan que los demandantes de la hipoteca vayan a destinar hasta un 40 % de sus ingresos mensuales al abono del pago. La mayoría de las entidades solicitan la domiciliación de la nómina y varios recibos, logrando la vinculación del usuario.
La contratación de varios seguros
Seguro de vida: que se encargaría de admitir la deuda restante si fallece el cliente. Su importe varía al año entre los 600 y 1.000 €.
Seguro de protección de pagos: por la crisis, los bancos o cajas lo exigen, el seguro pagaría las mensualidades en caso de que el cliente se quedará sin trabajo. Este seguro representa entre un 1, 5 % y un 2 % del capital pedido.
Seguro de hogar: cuyo importe oscilará en medida de las condiciones del inmueble y del contenido que se quiera asegurar, como media es de 450 € anuales.
Posesión de aval
La obligación ineludible que debe cumplir el cliente es presentar un aval. Debe disponer de una persona, un bien o una póliza que asegure la solvencia del préstamo, el avalista abonará el préstamo en caso de que el titular no lo haga.
En el caso de los préstamos hipotecarios al 100 %, si no se tiene avalista, es difícil lograr la aprobación de la hipoteca.
Tipos de interés
Las entidades aplican tipos de interés superiores a los de las hipotecas clásicas. Como media, requieren Euribor más un 0, 75 %.
La razón es porque la Ley Hipotecaria exige a las entidades a contratar un seguro de crédito hipotecario que les proteja en el supuesto de impago.
Si no se abona la hipoteca, la aseguradora pagara la deuda, en aplicación de la cobertura y de los vencimientos pactados.
Esta clase de seguros permite a las instituciones financiar el total del precio de tasación de la vivienda. También, si tienen contratado un seguro hipotecario, pueden conferir estas hipotecas sin obligación de solicitar avalista.
La banca da solución a una petición progresiva del sector, al mismo tiempo que aminora su exposición a la inseguridad, según el margen de cobertura estipulado en el seguro.
El precio de este seguro puede asumirlo el cliente, el banco o la caja, o los dos, en uso del procedimiento de comercialización que emplee la entidad. Normalmente se transfiere el valor mediante índices de interés más superiores.
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Los analistas prevén que el Euribor mantendrá una tendencia estable en los próximos meses
05.03.2010
Los hogares situados en Madrid, País Vasco y Melilla que revisen este mes sus hipotecas por la compra de un inmueble se ahorrarán anualmente entre 500 y 800 euros, una vez que el Euribor termino el mes pasado en su tasa más baja (1, 225 %).
Aunque este ahorro no es tan alto como del que se beneficiaron las personas que revisaron sus hipotecas en los meses veraniegos del año pasado.
Sin embargo, las hipotecas que se revisen este mes, a las que se aplica el índice del mes pasado, conseguirán anualmente rebajas que dependen del lugar de residencia.
Madrid 800 euros.
País Vasco y Melilla 750 euros.
Canarias y Murcia 500 euros.
Las discrepancias son por la diferente cuantía media de los préstamos para la adquisición de inmuebles en las distintas comunidades autónomas.
Según los expertos en los futuros meses el Euribor mantendrá una directriz firme y ya no apreciará enormes caídas, aunque continuará ajustando las hipotecas por lo menos hasta septiembre de este año.
El Gobierno pronostica que este año será beneficioso para los hogares que acuerden adquirir un inmueble, por la reacción del crédito, la moderación de los precios y la adjudicación de más ayudas del área de vivienda.
La cantidad de préstamos hipotecarios formalizados sobre viviendas cayó el año pasado por tercer año sucesivo.
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