Como elegir un prestamo hipotecario
05.07.2010
Antes de elegir contratar un préstamo hipotecario, es fundamental estudiar todos los elementos que engloba. La verdad es que no existe un préstamo hipotecario que sea el mejor del mercado, sino que existen hipotecas que se adaptan mejor a las características personales y económicas del hipotecado. Si quiere realizar un análisis entre diferentes ofertas le recomendamos que utilice un comparador de hipotecas.
A continuación examinamos varios elementos que son primordiales a la hora de decantarse por una hipoteca u otra.
Comisiones
Si bien pueden cambiar en función de la entidad y de la hipoteca, habitualmente son permutables según el caso concreto, pudiendo incluso conseguir el 0%. Concurren diversas clases de comisiones vinculadas a los préstamos hipotecarios: comisión de estudio, de apertura, de modificación de las condiciones (novación), de amortización parcial, de cambio de entidad (subrogación) y de cancelación.
Debe tener mucha precaución si suscribe un préstamo hipotecario con un plazo fijo superior a doce meses, ya sea de tipo mixto o fijo, ya que si quiere realizar una subrogación deberá abonar una comisión añadida de compensación por riesgo que oscila entre el dos y el 5%.
Contratación de otros productos. Vinculación
Los productos vinculados a las hipotecas son los productos que ofrecen contratar las entidades bancarias junto con el préstamo hipotecario para reducir el diferencial que se abona, fundamentalmente son varias clases de seguros y tarjetas de crédito.
En esta dirección es primordial que los coteje con otros productos análogos no vinculados al préstamo hipotecario, ya que pueden resultar más caros que el beneficio que puede suponer su suscripción. Este es un factor muy importante, ya que muchas entidades suelen obtener ganancias con estos productos.
Para explicarlo más claramente, un préstamo hipotecario con un tipo de interés competitivo de Euribor más 0,25% puede resultar más caro que un préstamo hipotecario de Euribor más 0,80% si le sumamos la cuantía total de los productos vinculados que se deben contratar para conseguir ese diferencial.
Cuantía del préstamo hipotecario
Por lo habitual, en la actualidad las entidades financieras no suelen otorgar más del 80% del importe de tasación de la casa o piso que quiera comprar. Por lo tanto, deberá tener el otro 20% ahorrado y un 10% añadido en concepto de tributos asociados a la compraventa, al préstamo y a otros gastos.
Si sus ahorros son suficientes, es más fácil que su solicitud sea aprobada. En caso contrario, la entidad solamente se propondría conferirle el préstamo hipotecario si sus ingresos fueran muy altos, en proporción a la mensualidad de la hipoteca o si contará con garantías añadidas, como un aval.
Periodo de amortización
Si elige un periodo de amortización extenso, usualmente de hasta 40 años, deberá abonar intereses durante más tiempo, si bien la mensualidad será más pequeña y su economía será más holgada.
Pero si elige un periodo de amortización más reducido, ocurrirá lo contrario, la mensualidad será mayor pero abonará menos intereses con lo que conseguirá rebajar el importe global del préstamo hipotecario.
Tipo de interés
Aunque existen varios tipos de interés por lo que se administran los préstamos hipotecarios (fijo, mixto y variable), el 90% de las hipotecas en España aplican un interés variable.
El interés variable se compone de un índice de referencia (habitualmente el Euribor) y de un diferencial invariable para cada préstamo hipotecario, así que cuando los tipos de interés asciendan abonara una mensualidad más alta.
En cambio, el tipo de interés fijo, le da la confianza de que siempre pagará la misma mensualidad hasta el vencimiento, pero actualmente es mucho más costoso que el variable.
Por último, el interés mixto combina un interés fijo al comienzo del préstamo (entre 12 meses y 5 años) y de uno variable en lo siguiente.
Si se decanta por el interés mixto debe tener precaución, ya que la entidad puede brindar al principio un interés fijo más elevado que el variable, una estrategia de la banca para hacerle abonar al comienzo un interés más elevado, fundamentalmente en la situación actual, con el Euribor situado en el 1,25%.
También debe tener en cuenta si la hipoteca tiene interés suelo. Este es un punto muy importante y que ha creado muchos inconvenientes a los hipotecados, ya que evita a los usuarios aprovecharse de los descensos del Euribor.
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